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Mehr Verkäufe und höhere Preise am Stuttgarter Immobilienmarkt - Bericht des Gutachterausschusses zum Jahr 2011 liegt vor

26.06.2012 Wirtschaft
Die Zahl aller Verkäufe auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt ist im Jahr 2011 auf 6809 gestiegen, das sind deutliche sieben Prozent mehr als im Vorjahr. Das geht aus dem jetzt vorgestellten Grundstücksmarktbericht 2012 des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten hervor. Wohnimmobilien wurden im Durchschnitt je nach Gebäudeart um zwei bis acht Prozent teurer. An der Spitze liegen die Mehrfamilienhäuser mit einer Preissteigerung um mehr als 20 Prozent in den letzten drei Jahren. Für eine Neubaueigentumswohnung musste man rund 3400 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Der Spitzenwert in bevorzugter Wohnlage lag bei 9000 Euro.

Immobilienmarkt

Die Zahl der Verträge war nur im Jahr 2005 höher, als der Wegfall der Eigenheimzulage die Vertragszahlen in die Höhe schnellen ließ. Ebenso gab es bei einem Umsatzvolumen von 2,31 Milliarden Euro im vergangenen Jahr mit einem Zuwachs von 178 Millionen Euro eine Steigerung von gut acht Prozent.

Immobilienmarkt - Anzahl der VerkäufeVergrößernWährend etwa die Hälfte dieser Umsatzsteigerung mit 85 Millionen (plus 30 Prozent auf 372 Millionen) auf den gewerblichen Bereich der Büro- und Geschäftshäuser entfiel, betrifft die Steigerung der Vertragszahlen überwiegend den Wohnungsmarkt. Schwerpunkt ist Wohnungs- und Teileigentum mit einem Zuwachs von 200 Verträgen.

Die Preise für Wohnimmobilien zogen insgesamt an, während sich die Zahl der Verträge je nach Immobilienart unterschiedlich entwickelte. Die Preise für Einfamilienhäuser legten um zwei Prozent zu, bei einem Anstieg der Verträge um 19 Prozent. Bei Mehrfamilienhäusern stiegen die Preise deutlich bereits im zweiten Jahr in Folge um acht Prozent. Die um 18 Prozent zurückgegangenen Vertragszahlen lassen hier auf ein geringer werdendes Angebot schließen. Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen lag im Jahr 2011 mit durchschnittlich drei bis fünf Prozent deutlich über denen der Vorjahre. Dieser Bereich macht in Bezug auf die Zahl der Verträge mit 4652 den größten Teil des Stuttgarter Immobilienmarktes aus.

Bei den Bauplätzen für Wohnbaugrundstücke stieg die Zahl der Verkäufe um 53 (plus 37 Prozent) auf 197. Die gestiegenen Vertragszahlen sind auch eine Folge der Erschließung neuer Baugrundstücke, die im letzten Jahr auf den Markt kamen, wie in den Gebieten Hohlgrabenäcker in Zuffenhausen, Honigwiesen in Vaihingen, Ramsbachstraße in Degerloch und Adolf-Fremd-Weg am Killesberg.

Der wirtschaftliche Aufschwung des vergangenen Jahres zeigt sich auch im Bürovermietungsmarkt. Mit einer Steigerung von 46 Prozent bei den Vermietungen liegt der Stuttgarter Büromarkt weit über dem Durchschnitt von 15 Prozent Steigerung der sieben bedeutendsten Märkte. Zu diesen "Big Seven" gehören Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

Die Citydurchschnittsmiete auf dem soliden Stuttgarter Büromarkt blieb gegenüber dem Vorjahr konstant. Die durchschnittliche Spitzenmiete steigerte sich dagegen um sieben Prozent auf 18,80 Euro. Die Leerstandsquote ist auf 5,7 Prozent weiter zurückgegangenen. Damit weist Stuttgart nach wie vor den niedrigsten Wert aus. Gefragt sind weiterhin vor allem hochwertige moderne Büroflächen in City- und Innenstadtlage.

Typische Werte für marktgängige Eigentumswohnungen

Im Grundstücksmarktbericht sind Vergleichsfaktoren für Eigentumswohnungen enthalten, die von Sachverständigen und Interessenten häufig nachgefragt werden. Die in der Tabelle dargestellten zusammengefassten Richtwerte in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gelten als Orientierung für eine 75 Quadratmeter große unvermietete Wohnung mit durchschnittlicher Ausstattung und üblicher Modernisierung.

Immobilienmarkt - Richtwerte für WohnungVergrößern

Städtebauliche Entwicklung

Eine Vielzahl von geplanten oder im Bau befindlichen Neubauten und Revitalisierungen ist Beleg für den starken Stuttgarter Immobilienmarkt und die sehr gute Wirtschaftlage. Sie zeigt auch, dass die Innenentwicklung beim Wohnungsbau und im gewerblichen Bereich vorrangig und erfolgreich betrieben wird.

Im gewerblichen und gemischt genutzen Bereich sind zum Beispiel die Pariser Höfe und die Sparkassenakademie beim Bahnhof zu nennen, das Einkaufszentrum Milaneo entlang der Wolframstraße, das Postquartier entlang der Lautenschlagerstraße mit dem Bülow Carré, das Einkaufszentrum Gerber an der Paulinenstraße, das Dorotheenquartier am Karlsplatz, das Projekt Citygate auf dem Areal des ehemaligen Versatel-Gebäudes gegenüber dem Hauptbahnhof und das Projekt Think K auf dem Killesberg.

Im individuellen Wohnungsbau nimmt das lange ruhende Projekt Seepark in Möhringen mit neuen Eigentümern wieder Fahrt auf. An der Entwicklung des Neckarparks auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs Bad Cannstatt wird weiter gearbeitet.

Weitere größere Projekte des Wohnungsbaus sind das Projekt Feuerbacher Balkon (ehemaliges Krankenhaus Feuerbach) mit rund 120 Wohnungen und geplante 120 Wohnungen in Feuerbach auf dem ehemaligen Weidleplan-Areal. Auf dem ehemaligen Herma-Gelände in Wangen entstehen Mietwohnungen und Wohnungseigentum. Im Fasanenhof steht die Neubebauung des freigelegten Europaplatzes mit einem Wohn- und Dienstleistungszentrum mit 220 Wohnungen an.

Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Werte des Bodens in Euro pro Quadratmeter, die für eine bestimmte Nutzung in einer abgegrenzten Zone gelten. In Stuttgart gibt es rund 720. Sie werden jedes Jahr durch den Gutachterausschuss beschlossen.

Die Bodenrichtwerte im Bereich des individuellen Wohnungsbaus wurden bis auf einige Bereiche um zwei bis fünf Prozent erhöht. Der Spitzenwert in der Halbhöhenlage beträgt 1400 Euro pro Quadratmeter. Im gewerblichen Bereich blieben die Bodenrichtwerte bis auf wenige Fortschreibungen im Bereich produzierendes Gewerbe und allgemeines Gewerbegebiet in Feuerbach und Zuffenhausen unverändert.

Die Bodenrichtwerte werden als Atlas veröffentlicht (55 Euro). Zusätzlich werden sie auf einer DVD (180 Euro) mit einer flurstückscharfen Karte sowie verschiedenen ergänzenden Informationen und Anwendungsmöglichkeiten angeboten, wie Grundstücksmarktbericht, Luftbilder, Darstellung des Nahverkehrs, Standorte von Mobilfunkantennen, Mess- und Zeichenfunktionen sowie Suchfunktionen nach Straße und Flurstück. Der Grundstücksmarktbericht 2012 kostet 35 Euro. Zu kaufen gibt es diese und weitere Produkte im Kundenzentrum des Stadtmessungsamts, Lautenschlagerstraße 22, 70173 Stuttgart, E-Mail stadtmessungsamt@stuttgart.de, Tel 0711/ 216-2562, Fax 0711/216-7057 sowie im Onlineshop www.stuttgart.de/shops.

Die Bodenrichtwerte nach Zonen und der allgemeine Teil des Grundstücksmarktberichts können zudem auf www.stuttgart.de/gutachterausschuss eingesehen werden.