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Stuttgarter Büromarkt auf bestem Niveau

19.02.2013 Wirtschaft
Stuttgart gilt als Wirtschaftsmotor für ganz Baden-Württemberg. Noch nie wurde in der Innenstadt so viel gebaut wie im vergangenen Jahr, denn die Nachfrage von Investoren und Mietern nach modernen Büroflächen ist ungebrochen hoch. Die Vermietungsleistung auf dem Stuttgarter Büromarkt lag 2012 mit rund 191 500 Quadratmetern Bürofläche auf einem soliden Niveau. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Büromarktreports Stuttgart der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart und des Bankhauses Ellwanger & Geiger.

"Aufgrund der geringen Schwankungen der hiesigen Wirtschaftskraft in angespannten konjunkturellen Phasen bleibt Stuttgart der Standort mit einem gesunden und stabilen Wachstum und damit ein attraktiver Immobilienmarkt", so Ines Aufrecht, Leiterin der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart.
Mit etwa 61 500 vermieteten Quadratmetern Bürofläche erreichte die Stuttgarter City innerhalb des Cityrings erneut einen Spitzenwert, der nur knapp unter dem Vorjahreswert von 63 000 Quadratmetern blieb. "Zu dem guten Ergebnis in der Stuttgarter City trugen insbesondere die Anmietungen in den derzeit entstehenden Neubauobjekten bei", berichtet Ulrich Nestel, Leiter Bürovermietung bei Ellwanger & Geiger. Insgesamt wurden rund 81 Mietverträge für die Stuttgarter City erfasst, davon lagen 53 Flächen im Bereich unter 500 Quadratmetern. Dicht darauf folgt die Stuttgarter Innenstadt mit seinen Gebäuden außerhalb des Cityrings bis an die Grenze des Talkessels, in der rund 58 400 Quadratmeter Bürofläche vermietet beziehungsweise 106 Mietverträge abgeschlossen wurden.
"Die Flächennachfrage hat sich, geschuldet der weltwirtschaftlichen Entwicklung, auf ein Normalmaß reduziert", kommentiert Nestel die Ergebnisse. Je nachdem, wie sich die Situation insbesondere im Euro-Raum entwickeln werde, sei 2013 erneut ein Flächenumsatz von rund 200 000 Quadratmetern auf dem Stuttgarter Vermietungsmarkt zu erwarten.
"Der Schwerpunkt wird 2013 vor allem auf der Vermarktung der derzeit entstehenden Neubauflächen liegen. Das Fertigstellungsvolumen wird sich im Vergleich zu den Vorjahren mehr als verdoppeln. Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage sind aber bereits rund 80 Prozent der Flächen vermietet", berichtet Ines Aufrecht. Auch die Mietpreisentwicklung profitiert von der starken Nachfrage. In der Spitze wurden in der Stuttgarter City zum Teil 20 Euro pro Quadratmeter bei neuvermieteten Flächen erreicht. "Wir beobachten, dass hochwertige Flächen, die energieeffizient, zertifiziert und flächenoptimiert sind, den Markt dominieren", erklärt Aufrecht.

Gesteigerter Flächenbedarf im Bereich "Consultants"

Die nachfragestärkste Gruppe im Markt blieb auch 2012 mit rund 67 000 Quadratmetern und damit 35 Prozent der gesamten Vermietungsleistung die Gruppe der "sonstigen Büronutzer", zu der unter anderem Ärzte, Architekten, Ingenieure und Handelsunternehmen gehören. Mehr als verdoppelt hat sich der Anteil der Gruppe "Consultants" - der beratenden Berufe, wie Personalberater, Rechtsanwälte, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer - die mit einem Flächenvolumen von rund 32 000 Quadratmetern im vergangenen Jahr eine maßgebliche Rolle spielten. Die Flächennachfrage aus dem Bereich der "öffentlichen Hand" blieb mit etwa 27 800 Quadratmetern und 14,5 Prozent des Gesamtvolumens auf hohem Niveau. Deutlich gesunken ist die Nachfrage aus dem Bereich "Energie/ Industrie", die rund neun Prozent der Vermietungsleistung ausmachte. Der größte Teil der Verträge wurde traditionell im Bereich bis 500 Quadratmeter geschlossen. Von insgesamt 292 Vermietungen fielen 197 in diese Größenordnung.

Mietpreise steigen weiter

Die Durchschnittsmiete auf dem Stuttgarter Büroimmobilienmarkt lag zum 31. Dezember 2012 mit 12,40 Euro pro Quadratmeter 0,80 Euro über dem Vorjahreswert. In der Stuttgarter City stieg die Durchschnittsmiete von 14,30 Euro im Jahr 2011 auf 14,50 Euro 2012. Die Spitzenmiete stieg um weitere sechs Prozent auf 20 Euro pro Quadratmeter. "Den Grund für die steigenden Mieten sehen wir in der hochwertigen Gebäudequalität im Neubaubereich und in den gestiegenen Grund- und Bodenpreisen", erläutert Nestel die Entwicklung. Auch Anmietungen in Neubau- beziehungsweise Revitalisierungsobjekte wie im "Quadrat" im citynahen Hospitalviertel trugen in der Innenstadt maßgeblich zu Mietsteigerungen bei. Die Spitzenmiete stieg leicht auf 16 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsmiete hielt sich auf dem Vorjahresniveau von 11,50 Euro.

Angebotsreserve sank in der Innenstadt um 30 Prozent

Die Angebotsreserve auf dem Stuttgarter Büromarkt reduzierte sich 2012 weiter. Zum 31. Dezember 2012 lag sie bei rund 399 000 Quadratmetern, von denen etwa 23 000 Quadratmeter auf Untermietflächen entfielen. Bei einem Büroflächenbestand von insgesamt 7,42 Millionen Quadratmetern, entspricht dies einer Leerstandsquote von rund 5,4 Prozent. Vor allem in der Stuttgarter Innenstadt sank das Flächenangebot auf rund 71 000 Quadratmeter. Das entspricht rund 30 Prozent weniger Fläche als 2011. "Erneut stand dem prognostizierten Bedarf 2012 ein geringes Flächenangebot gegenüber, insbesondere in der Stuttgarter Innenstadt", erklärt Ines Aufrecht. "Für das laufende Jahr rechnen wir aufgrund der hohen Fertigstellungsquote aber mit einer spürbaren Entspannung im Markt." 2013 werden rund 87 000 Quadratmeter Bürofläche fertig gestellt, von denen knapp 59 000 Quadratmeter vorvermietet sind. Damit werden dem Markt rund 28 000 Quadratmeter Neubaufläche zugeführt.

Der aktuelle Büromarktbericht ist unter folgenden Links herunterzuladen:

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