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Gemeinderat beschließt Fortschreibung des Stuttgarter Innenentwicklungsmodells (SIM)

10.04.2014 Stadtplanung
Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 10. April bei sieben Gegenstimmen und vier Enthaltungen mehrheitlich beschlossen, nach der Pilotphase das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) nun fortzuschreiben. Das SIM ist ein Mittel für eine sozial ausgewogene und städtebaulich qualifizierte Bodennutzung in Stuttgart. Es ist zudem ein wichtiger Bestandteil des Konzepts "Wohnen in Stuttgart", das Oberbürgermeister Fritz Kuhn im vergangenen Dezember vorgestellt hat, um mehr Wohnraum, vor allem mehr Sozialwohnungen und geförderten Wohnraum, zu schaffen. Der Gemeinderat hatte am 24. März 2011 den Grundsatzbeschluss zur Einführung von SIM gefasst.

Mit dem Stuttgarter Innenentwicklungsmodell werden Bauherren verpflichtet, einen bestimmten Anteil des Bauvolumens für Wohnungen und geförderten Wohnraum zu reservieren. In Stuttgart fehlt es an familiengerechten und zugleich preiswerten Wohnungen. Vor allem der zunehmende Bedarf an Wohnungen für untere und mittlere Einkommensgruppen ist deutlich zu erkennen. Nach Ablauf der Pilotphase wird das SIM nach ersten Praxiserfahrungen optimiert und dauerhaft als Instrument zur Sicherung für geförderten Wohnraum und von Qualitätszielen in der Stadtentwicklung in der Innenentwicklung etabliert.

Konkret müssen 20 Prozent der für Wohnen neu geschaffenen Geschossfläche für die Wohnbauförderung gesichert werden. Die erste geförderte Wohnung ist ab einer Größe von 450 Quadratmetern (das sind etwa fünf Wohneinheiten) neuer Geschossfläche, die Wohnzwecken dient, zu erstellen. Sobald das neue Planrecht eine neue Geschossfläche für Wohnen von 1350 Quadratmetern (etwa 15 Wohneinheiten) ausweist, muss die erste Sozialmietwohnung gebaut werden. Wenn besondere Gründe vorliegen, sind Ersatzmaßnahmen im Umkreis von 1000 Metern möglich. In diesem Fall erhöht sich allerdings die Förderquote von 20 auf 30 Prozent. Es müssen auf jeden Fall Wohnungen gebaut werden, eine Ablöse durch Geldzahlung ist nicht vorgesehen.

Gehört das Baugrundstück der Stadt, kann der Anteil des geförderten Wohnungsbaus von mindestens 20 auf bis zu 50 Prozent erhöht werden. Im Einzelfall kann der Anteil auch über 50 Prozent liegen. Die Bauträger gehen noch eine weitere Verpflichtung ein: Innerhalb von drei Jahren müssen sie bauen.

Stadtqualitäten und optimale Lebensbedingungen sollen in der Innenentwicklung gesichert werden. Daher werden für städtebauliche Verfahren, wie Wettbewerbe und Bauleitpläne, Planungsgrundsätze, Qualitätsziele und Mindeststandards bezogen auf Energieeinsparung, Konzeptvielfalt oder Grünordnung vorgegeben. Städtebauliche Planungen sind auch in der Innen- und Bestandsentwicklung mit finanziellen Lasten verbunden. Die Planungsbegünstigen, also die Bauherren und Investoren, müssen sich deswegen an den Kosten beteiligen, zum Beispiel für Planung, Vermessung oder Gutachterkosten. Wenn die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen, kann der Planungsbegünstigte auch verpflichtet werden, auf eigene Kosten eine Kindertagesstätte zu errichten, die die Stadt dann mietet.

Das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell gilt in der gesamten Stadt, wenn neues Planungsrecht zugunsten einer höherwertigen Nutzung geschaffen wird und wenn mindestens ein Drittel der Wertsteigerung des Grundstücks als Investitionsanreiz beim Planungsbegünstigten bleibt. SIM gilt auch bei geringeren Wertsteigerungen, hierbei werden dann modifizierte Konditionen angewandt. Die Baulandkommission zu SIM schlägt in solchen Fällen dem Gemeinderat, vertreten durch den Ausschuss für Umwelt und Technik sowie den Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen, modifizierte Konditionen zur Entscheidung vor. Grundsätzlich wird beim SIM jedes Vorhaben einzeln geprüft.

Auf Wunsch der Immobilienwirtschaft wird zu Beginn des Verfahrens eine Grundsatzvereinbarung abgeschlossen, in der wesentliche Punkte fixiert werden sollen, um zum Beispiel die zu erwartende Wertsteigerung abschätzen und auch im Hinblick auf die zu erstellenden geförderten Wohnungen verlässlich kalkulieren zu können.

Im Normalfall muss die Quote von 20 Prozent für den geförderten Wohnungsbau zu je einem Drittel auf drei Förderprogramme verteilt werden: Preiswertes Wohneigentum (Bindungsfrist zehn Jahre), Mietwohnungen mittlere Einkommensbezieher (Bindungsfrist 15 Jahre) sowie Sozialmietwohnungen (Bindungsfrist 15 Jahre). Es ist auch möglich, den Anteil der Sozialmietwohnungen am geförderten Wohnungsbau auf 50 Prozent zu erhöhen. In diesem Fall kann die restliche Hälfte frei zwischen den beiden anderen Programmen aufgeteilt werden. Während der Bindungsfrist dürfen Mietwohnungen mittlere Einkommensbezieher bei der Erstvermietung nur für eine Monatsmiete von durchschnittlich 8,50 Euro pro Quadratmeter vermietet werden, in besonders teuren Innenstadtlagen für neun Euro. Sozialmietwohnungen dürfen während der Bindungsfrist bei der Erstvermietung für höchstens 7,50 Euro je Quadratmeter vermietet werden.