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Bericht des Gutachterausschusses zum Immobilienmarkt: Weiter steigende Preise bei rückläufigen Umsätzen im ersten Quartal 2016

21.06.2016 Wirtschaft
Der Geldumsatz des Stuttgarter Immobilienmarktes hat 2015 mit einem Plus von 984 Millionen Euro (+ 36 Prozent) die neue Rekordmarke von 3,7 Milliarden Euro erreicht. Eine Fortsetzung dieser Entwicklung im laufenden Jahr ist bisher nicht zu erkennen. Mit 557 Millionen Euro lag der Umsatz im ersten Quartal 15 Prozent unter dem Vorjahresergebnis, so der Vorsitzende des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, Karlheinz Jäger, in einem Pressegespräch am Dienstag, 21. Juni.

Rekordergebnisse gab es 2015 auch bei den Preisen: Der Spitzenpreis für eine Neubaueigentumswohnung hat mit 15 425 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nun auch die Marke von 15 000 Euro überschritten. Ebenso ist das Bodenwertniveau deutlich angestiegen. Bodenrichtwerte wurden für Mehrfamilienhausgrundstücke um bis zu 20 Prozent angehoben und der Stuttgarter Spitzenrichtwert in der Königstraße beträgt nun 22 000 Euro. Insgesamt hat sich der starke Preisanstieg der letzten Jahre in vielen Bereichen des Grundstücksmarktes auch im ersten Quartal 2016 fortgesetzt.

Immobilienmarkt

Mit 6398 registrierten Kaufverträgen ist die Anzahl der verkauften Objekte nach drei Jahren des Rückgangs mit einem Zuwachs von 628 Objekten (+10,9 Prozent) wieder deutlich angestiegen. Dies setzt sich nach den Ergebnissen des ersten Quartals allerdings nicht weiter fort. Stattdessen ist wieder ein Rückgang der Vertragszahlen von zirka 13 Prozent gegenüber dem Vorjahr festzustellen.

Noch deutlicher fiel die Steigerung des Geldumsatzes im Jahr 2015 mit 984 Millionen Euro auf die Rekordmarke von 3,7 Milliarden Euro aus. Dies entspricht einer Steigerung von 36,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Hierin spiegelt sich neben den Preissteigerungen im Wohnimmobilienmarkt auch die Zunahme an großvolumigen Objekten im gewerblichen Handel wider.

Bei anhaltend starker Nachfrage von Eigentumswohnungen sind die Preise für Wohnungen aus dem Bestand 2015 mit durchschnittlich rund 15 Prozent weiter stark angestiegen. Für Neubaueigentumswohnungen lag die Preissteigerung für durchschnittliche Objekte bei rund 4 Prozent mit einem mittleren Preis von 5074 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Der Spitzenpreis für eine Neubauwohnung lag bei 15 425 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die Preisentwicklung für Wohngebäude lag im Jahr 2015 zwischen rund 8 und 11 Prozent bei insgesamt stabilen Vertragszahlen.

Der Trend für diese Preisentwicklung setzte sich auch im ersten Quartal 2016 fort.

Neben den steigenden Preisen für Wohnimmobilien zeigt sich die Attraktivität des Standorts Stuttgart in der anhaltend starken Nachfrage von Investoren nach modernen Büro- und Geschäftsflächen. Die Büroflächenvermietung konnte gegenüber dem Vorjahr weiter gesteigert werden und die Bürospitzenmiete in der City stieg um 1,30 auf 22,80 Euro. Mit einer weiter zurückgegangenen Leerstandsquote von 3,5 Prozent weist Stuttgart erneut den niedrigsten Wert unter den wichtigsten deutschen Bürostandorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) aus.

Städtebauliche Entwicklung

Im innerstädtischen Europaviertel beim Stuttgarter Hauptbahnhof hat das dem Projekt Milaneo angegliederte Hotel Aloft mit 165 Zimmern im September eröffnet. In unmittelbarer Nachbarschaft entsteht mit dem Projekt Cloud 7 ein außergewöhnliches Hochhaus mit 18 Stockwerken und 61 Meter Höhe. Die Luxuswohnungen, die zu großen Teilen bereits verkauft wurden, sollen bis Ende 2016 fertiggestellt sein. Neben der Sparkassenakademie entsteht auf einer der wenigen derzeit verfügbaren Bauflächen im Europaviertel das Projekt Europe Plaza mit rund 17 000 Quadratmeter vermietbarer Fläche. Ein weiterer Baustein in der Entwicklung dieses Areals ist der Bau der Stadtbahnlinie U12, die voraussichtlich im Sommer 2017 in Betrieb gehen soll, sowie die Entwicklung eines weiteren Baufeldes für eine Hochhausbebauung.

Im derzeit größten Neubauprojekt in der Innenstadt entsteht zwischen Markt- und Karlsplatz das Dorotheenquartier mit einer oberirdischen Geschossfläche von rund 38 000 Quadratmetern für hochwertigen Einzelhandel, Gastronomie, Büros und Wohnungen. Weiterhin entstehen zwischen Lautenschlager- und Friedrichstraße in einer Mischung aus Neubau und Revitalisierung von denkmalgeschützten Gebäuden 10 000 Quadratmeter für Einzelhandel, Büro und Wohnen.

Auf der City Prag wird seit Anfang 2015 ebenfalls an einem Großprojekt gearbeitet. Hier entsteht mit dem Projekt Skyline ein sechsgeschossiges Bürogebäude mit rund 10 000 Quadratmeter Gesamtfläche und in einem zweiten Bauabschnitt ein Gebäude mit 75 Meter Höhe und 22 Stockwerken für Wohnungen und Apartments. Mit einer weiteren Entwicklung auf diesem Areal sollen insbesondere neue Wohnungen realisiert werden.

Die Automeile an der Heilbronner Straße bekommt weiteren Zuwachs. Auf dem 16 000 Quadratmeter großen Grundstück der ehemaligen Firma Kiefer sollen die beiden Automarken VW und Seat in einem Neubau präsentiert werden. Einige
100 Meter stadteinwärts erstellt Audi neben seinem Neuwagenbereich ein Gebrauchtwagenzentrum für zirka 500 Fahrzeuge.

Mit dem Bau eines neuen Karosseriewerkes investiert die Firma Porsche weiter in ihren Stammsitz in Zuffenhausen.

Im Synergiepark zwischen Vaihingen und Möhringen ist auch viel in Bewegung. Dort hat die Firma Lapp Kabel ihre neue Europazentrale mit 8300 Quadratmetern bezogen. Außerdem gibt es auf dem ehemaligen Gelände von Koch, Neff & Volckmar, das derzeit entwickelt wird, Potenzial für rund 80 000 Quadratmeter Bürofläche.

Für den Bereich des Wohnungsbaus findet, wie auch für den gewerblichen Bereich, überwiegend der Grundsatz Innenentwicklung vor Außenentwicklung Anwendung.

Bei der Neubebauung des ehemaligen Kasernenareals Roter Stich durch die Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft (SWSG) sind inzwischen 34 Einfamilienhäuser fertiggestellt. Die im Bau befindlichen 70 Miet- und 100 Eigentumswohnungen mit einer Kindertagesstätte sollen bis zum Jahresende bezugsfertig sein. In einem weiteren Projekt der SWSG entstehen entlang der Zazenhäuser Straße auf einem freigelegten Gelände 79 Mietwohnungen. Auf dem ehemaligen Gelände des Olgäle im Westen sollen 220 neue Wohnungen gebaut werden. Derzeit laufen die Abbrucharbeiten. 50 Prozent der Wohnungen sollen als öffentlich geförderte Wohnungen und die andere Hälfte durch private Baugemeinschaften erstellt werden. Als weitere Bauvorhaben, die sich derzeit in der Vermarktung befinden, sind die Projekte Villengarten am Azenberg mit 115 Wohnungen, das Projekt City-Plus an der Ecke Tübinger Straße, Fangelsbachstraße mit 61 Wohnungen oder die Projekte Möhringen City-Line und Uptown an der Probststraße mit 91 und 44 Wohnungen exemplarisch zu nennen. An der Entwicklung der Wohnbebauung im Neckarpark auf dem ehemaligen Güterbahnhof Bad Cannstatt wird weiter gearbeitet, und auf dem Schoch-Areal in Feuerbach wird nach dem Abbruch der Gebäude die Altlastensanierung des Grundstücks fortgesetzt. Für das ehemalige IBM Gelände mit den denkmalgeschützten Eiermann-Gebäuden werden Planungen unter dem Projekttitel Garden Campus Vaihingen für einen neuen Stadtteil in einer Mischung aus Gewerbe und Wohnen vorangetrieben.

Hintergrundinformationen zum Immobilienmarkt 2015

Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Stadtmessungsamt wurden im vergangenen Jahr 6398 Kaufverträge von Notaren und Gerichten zugesandt. Die ausgewerteten Daten dieser Verträge bilden die Basis des von Experten aufgestellten Grundstücksmarktberichts 2016. In diesem werden in gewohnter Weise, neben den Umsatz- und Verkaufszahlen, die Preisübersichten in den Segmenten bebaute, unbebaute Grundstücke und Wohnungseigentum für das Jahr 2015 dargestellt.

Die Zahl der abgeschlossenen Kaufverträge ist nach drei Jahren des Rückgangs um 628 (+10,9 Prozent) wieder deutlich angestiegen. Dieser Anstieg ergibt sich unter anderem aus dem deutlichen Zuwachs bei dem Verkauf von Wohnungseigentum.

Der Geldumsatz lag mit 3,7 Milliarden Euro um 984 Millionen Euro (+36,1 Prozent) über dem Vorjahreswert. Hierin spiegelt sich neben den Preissteigerungen im Wohnimmobilienmarkt auch die Zunahme an großvolumigen Objekten im gewerblichen Handel wider. So wurden ein Kaufpreis mit mehr als 200 Millionen Euro, drei Verkäufe mit einem Volumen zwischen 100 und 200 Millionen Euro und zwei weitere Verkäufe mit Preisen von über 50 Millionen Euro registriert.

Gesamtumsätze:

GesamtumsätzeDie Zahl der gehandelten Wohnbauplätze stieg im Jahr 2015 leicht um 17 auf
118 Verkäufe. In dieser weiterhin niedrigen Anzahl spiegelt sich wider, dass keine neuen Wohnbaugebiete im Angebot waren und überwiegend Baulücken oder freigelegte Baugrundstücke zum Verkauf kamen.

Im Segment der bebauten Wohnbaugrundstücke erreichten die Vertragszahlen mit 842 verkauften Gebäuden fast die Vorjahreszahl mit 849 Gebäuden. Jedoch gab es zum Teil starke Veränderungen bei den einzelnen Gebäudearten. So sanken die Vertragszahlen bei Einfamilienhäusern (- 5 Prozent), Zweifamilienhäusern (- 6 Prozent) und Mehrfamilienhäusern (- 2 Prozent) unter das Vorjahresniveau. Dagegen stieg die Zahl der verkauften Reihenhäuser (+ 9 Prozent) und Dreifamilienhäuser (+ 5 Prozent). Die Preisentwicklung bei Wohngebäuden war im vergangenen Jahr mit einem Plus von 8 Prozent bei Einfamilienhäusern, 10 Prozent bei Mehrfamilienhäusern und 11 Prozent bei Zwei- bis Dreifamilienhäusern weiter steigend.

Im gewerblichen Bereich gab es bei den Büro- und Geschäftshäusern mit einem Umsatz von 1,43 Milliarden Euro einen Anstieg von 706 Millionen Euro (+97 Prozent). Dieses Umsatzplus ergibt sich durch den Anstieg der Vertragszahlen um 39 (+74 Prozent) auf 92 sowie durch den Verkauf hochvolumiger Objekte. Ein Objekt wechselte für mehr als 200 Millionen Euro, drei Objekte mit einem Volumen zwischen 100 und 200 Millionen Euro und zwei weitere Objekte mit Preisen von über 50 Millionen Euro die Eigentümer.

Im Bereich Wohnungs- und Teileigentum, dem anzahlmäßig größten Bereich des Stuttgarter Immobilienmarktes, stieg die Anzahl der Verkäufe nach drei Jahren Rückgang um 306 (+7,6 Prozent) auf 4323 Kaufverträge. Die Vertragszahlen für Neubaueigentumswohnungen legten mit einem Plus von 169 Verkäufen (+33 Prozent) auf 681 deutlich zu. Der Geldumsatz in diesem Segment stieg um 67 Millionen Euro (+6,3 Prozent) auf 1,14 Milliarden Euro. Die Preisentwicklung bei wiederverkauften Wohnungen stieg durchschnittlich um 15 Prozent. Bei Neubauwohnungen lag die Preissteigerung bei rund 4 Prozent. Der Durchschnittspreis einer neuen Eigentumswohnung lag 2015 bei 5074 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und der Spitzenpreis bei 15 425 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Typische Werte für marktgängige Eigentumswohnungen

(Preisspannen in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für Stuttgart)

  Baujahr              
Wohnlage 1910 1935 1955 1975 1985 1995 2005 Neubau
gut 3050-3800 3000-3750 2550-3500 2600-3650 2850-3550 3350-4450 4100-4950 3900-5500
mittel 2450-3300 2400-3300 2150-3050 2250-3200 2550-3500 2900-3950 3250-4400 3500-4750
einfach 2200-3000 2400-2900 1950-2700 2050-2500 2350-2550 2650-3100 3200-3900 3150-4250
Die in der Tabelle dargestellten zusammengefassten Richtwerte in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gelten als Orientierung für eine 75 Quadratmeter große unvermietete Wohnung mit baujahrtypischer Ausstattung und üblicher Modernisierung. Die tatsächlich bezahlten Einzelpreise streuen erheblich um diese Mittelwerte. Insbesondere in besonders bevorzugten Wohnlagen, wie in der Stuttgarter Halbhöhenlage, wurden für große und anspruchsvoll ausgestattete Neubauwohnungen Spitzenpreise bezahlt.

Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwerte im Bereich des individuellen Wohnungsbaus wurden mit Steigerungen von 10 bis 15 Prozent fortgeschrieben. Der Spitzenwert in der Stuttgarter Halbhöhenlage beträgt 1890 Euro pro Quadratmeter. Die Bodenrichtwerte im Geschosswohnungsbau und bei verdichteter Bebauung wurden mit rund 15 bis 20 Prozent fortgeschrieben.

Im gewerblichen Bereich wurden die Bodenrichtwerte auf Grund der allgemein guten wirtschaftlichen Lage in Stuttgart und der zum Teil gestiegenen Mieten für Bürogebiete im Citybereich mit durchschnittlich 10 Prozent und den übrigen Bürogebieten mit durchschnittlich 5 Prozent fortgeschrieben. Die Bodenrichtwerte der Geschäftslagen in der City wurden wegen der konstant guten Nachfrage um durchschnittlich 10 Prozent angehoben. Der Spitzenwert für die Königstraße beträgt nun 22 000 Euro pro Quadratmeter.

In Stuttgart gibt es rund 720 Bodenrichtwerte. Diese werden für die bebauten Gebiete Stuttgarts in Zonen dargestellt, wobei die Zonen für Bereiche mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen gebildet wurden. Die Zonen wurden für Bauland flächendeckend ermittelt. Die zonale Darstellung von Bodenrichtwerten ermöglicht eine einfache und schnelle Zuordnung von Grundstücken zu Bodenrichtwerten. Die Bodenrichtwerte sind neben der Bewertung von Grundstücken durch Sachverständige oder den Gutachterausschuss auch Grundlage für Bewertungen im steuerlichen Bereich, wie zum Beispiel bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer.

Die Stuttgarter Bodenrichtwerte werden in einem DIN A4 großen Atlas im übersichtlichen Maßstab von 1:16 000 veröffentlicht. Darüber hinaus stehen sie im Internet unter www.stuttgart.de/gutachterausschuss mit ergänzenden Informationen und Anwendungsmöglichkeiten zur Verfügung. Hierzu zählen Luftbilder des gesamten Stadtgebietes, eine Darstellung des Nahverkehrs, eine Übersicht über die Stadtbezirke sowie Standorte von Mobilfunkantennen und weitere Infrastruktureinrichtungen. Daneben bietet die Anwendung Mess- und Zeichenfunktionen sowie Suchfunktionen nach Straße und Flurstück. Als weitere Informationen des Gutachterausschusses ist der allgemeine Teil des Grundstücksmarktberichts abrufbar.

Der Vertrieb der Produkte des Gutachterausschusses zu den festgelegten Gebühren erfolgt über das Kundenzentrum des Stadtmessungsamts sowie im Internet unter www.stuttgart.de/shops.

Weitere Serviceleistungen des Gutachterausschusses

Verkehrswertgutachten: Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken. Antragsberechtigt sind Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder Gerichte und Justizbehörden.

Die Gebühren für Verkehrswertgutachten werden in Abhängigkeit des Wertes des Objektes nach der Gutachterausschussgebührensatzung erhoben.

Immobilienwertauskunft: Die Immobilienwertauskunft wird für Ein- bis Dreifamilienhäuser und Wohnungseigentum angeboten. Sie basiert auf Vergleichswerten aus der Kaufpreissammlung. Aufgrund der Angaben des Antragstellers, die über einen Fragebogen ermittelt werden, und der allgemeinen Lageeinschätzung der Geschäftsstelle wird über ein statistisches Verfahren ein durchschnittlicher Vergleichswert ermittelt. Dieser Wert entspricht einer groben Einschätzung des Marktwertes, ist jedoch nicht mit einem Gutachten gleichzusetzen.

Die Gebühr für eine Immobilienwertauskunft beträgt einschließlich eines Lageplans für Ein- bis Dreifamilienhäuser 230 Euro und für Wohnungseigentum 190 Euro.