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Bericht des Gutachterausschusses zum Immobilienmarkt liegt vor - Ungebrochene Preissteigerungen bei rückläufigen Vertragszahlen

20.06.2017 Aktuelles
Die Preissteigerungen bei Wohnimmobilien waren im Jahr 2016 fast durchweg zweistellig. Dagegen war die Anzahl der Verkäufe im vergangenen Jahr rückläufig und lag mit 5.741 Verkäufen um 659 (-10,3 Prozent) unter dem Vorjahreswert. Dieser Trend setzt sich auch im ersten Quartal 2017 weiter fort. Der Geldumsatz im Jahr 2016 fiel nach dem Spitzenwert in 2015 um 298 Millionen Euro (-8,0 Prozent) auf 3,4 Milliarden Euro.

Der Spitzenpreis für eine Neubaueigentumswohnung ist 2016 weiter leicht auf 15.500 Euro und im ersten Quartal 2017 auf 15.580 Euro je Quadratmeter Wohnfläche angestiegen. Auch ist das Bodenwertniveau deutlich angestiegen. Die Bodenrichtwerte wurden für den Wohnungsbau zwischen 15 und 35 Prozent angehoben. Der Stuttgarter Spitzenbodenrichtwert in der Königstraße beträgt nun 29.000 Euro. Dies gab der Vorsitzende des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, Karlheinz Jäger, am Dienstag, 20. Juni, bekannt.

Hohe Nachfrage beim Immobilienmarkt hält an

Mit 5.741 registrierten Kaufverträgen ist die Anzahl der verkauften Objekte nach dem Hoch des Vorjahres mit einem Rückgang von 659 Objekten (-10,3 Prozent) wieder auf das Niveau von 2014 gefallen. Nach den Ergebnissen des ersten Quartals sind die Vertragszahlen weiter rückläufig. Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist ein weiterer Rückgang der Vertragszahlen von zirka 10 Prozent festzustellen.

Trotz des Rückgangs des Geldumsatzes um 298 Millionen Euro (-8,0 Prozent) auf 3,4 Milliarden Euro konnte nach dem Spitzenumsatz von 2015 der insgesamt zweithöchste Wert erreicht werden. Nach den derzeitigen Zahlen liegt der Umsatz für das erste Quartal 2017 mit zirka 3 Prozent leicht über dem Vorjahresniveau.

Bei anhaltend starker Nachfrage von Eigentumswohnungen sind die Preise für Wohnungen aus dem Bestand 2016 mit durchschnittlich rund 15 Prozent weiter stark angestiegen. Für Neubaueigentumswohnungen lag die Preissteigerung bei rund 8 Prozent mit einem mittleren Preis von 5.451 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Der Spitzenpreis für eine Neubauwohnung lag 2016 bei 15.500 Euro und erhöhte sich im ersten Quartal 2017 auf 15.580 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die Preisentwicklung für Wohngebäude lag im Jahr 2016 zwischen rund 10 und 16 Prozent bei insgesamt leicht fallenden Vertragszahlen.

Der Trend für diese Preisentwicklung setzte sich auch im ersten Quartal 2017 weiter fort.

Neben den steigenden Preisen für Wohnimmobilien zeigt sich die Attraktivität des Standorts Stuttgart in der anhaltend starken Nachfrage von Investoren nach modernen Büro- und Geschäftsflächen. Die Büroflächenvermietung konnte gegenüber dem Vorjahr weiter gesteigert werden und die Bürospitzenmiete in der City stieg auf 23 Euro pro Quadratmeter. Mit einer weiter zurückgegangenen Leerstandsquote von 2,8 Prozent weist Stuttgart weiterhin den niedrigsten Wert unter den wichtigsten deutschen Bürostandorten, den Big Seven (B, D, F, HH, K, M, S), aus.

Städtebauliche Entwicklung in vollem Gange

Als neuer Anziehungspunkt eröffnete Ende Mai das Dorotheen-Quartier. Zwischen Karls- und Marktplatz sind hier circa 28.000 Quadratmeter Bürofläche, 3.000 Quadratmeter Wohnfläche und 11.000 Quadratmeter für hochwertigen Einzelhandel und Gastronomie entstanden. Eine weitere Baustelle in der Innenstadt findet man auf einem Areal an der oberen Lautenschlagerstraße, wo in einer Mischung aus Neubau und Revitalisierung von denkmalgeschützten Gebäuden 11.300 Quadratmeter für Einzelhandel, Büro und Wohnen entstehen. Daneben entstehen auf dem Grundstück der ehemaligen Rathausgarage 15.000 Quadratmeter Geschossfläche für Einzelhandel, Büros der Stadtverwaltung und eine Kindertagesstätte.

Im Europaviertel beim Hauptbahnhof stehen der 18-geschossige Wohn- und Hotelturm Cloud 7 mit seinen Luxuswohnungen und dem Hotel Jaz in the City sowie wie der Büroneubau Europe Plaza kurz vor der Fertigstellung. Auf dem Baufeld 5, dem letzten Hochhausgrundstück, laufen die Planungen für rund 15.000 Quadratmeter Büro- beziehungsweise Hotelflächen. Mit der Fertigstellung der Stadtbahnhaltestelle Budapester Platz gegen Ende des Jahres wird das Gebiet direkt durch die Stadtbahnlinie U12 erschlossen.

Auf der Automeile an der Heilbronner Straße in Feuerbach ist das Ende der Bauvorhaben der Automarken VW und Seat auf dem Gelände der ehemaligen Firma Kiefer absehbar. Der Renault- und Daciahändler von der Weppen hat mit dem Bau eines neuen Autohauses auf dem Nachbargrundstück von Mr. Wash begonnen. Noch in der Planungsphase befindet sich der Bau eines Flagship Stores der Mercedesniederlassung auf dem ehemaligen Gelände von Hahn und Kolb an der Ecke Heilbronner / Borsigstraße.

An seinem Stammsitz in Zuffenhausen investiert Porsche derzeit in ein neues Karosseriewerk und in ein Lackierwerk. Hier ist unter anderem die Produktion des Elektrosportwagens Mission E geplant.

Große Veränderungen im Synergie- und Neckarpark

Große Veränderungen stehen auch im Synergiepark zwischen Vaihingen und Möhringen an, der mit der U12 eine Anbindung an die Stadtbahn erhalten hat. Auf dem ehemaligen Gelände von Koch, Neff & Volkmar hat die Daimler AG mit dem Neubau eines 75.000 Quadratmeter Bürocampus begonnen. Die Allianz Lebensversicherungs-AG ist derzeit in der Planung ihre beiden Innenstadtstandorte mit 4.000 Beschäftigten auf ein eigenes Gelände an der Heßbrühlstraße, das derzeit als Sportfläche genutzt wird, zu verlegen.

Im Bereich des Wohnungsbaus wird es nach der Rechtskraft der Umlegung Langenäcker-Wiesert in Stammheim mit einer Gesamtfläche von 8,8 Hektar neu erschlossene Bauplätze im früheren Außenbereich geben. Baubeginn wird nach der Herstellung der Erschließung voraussichtlich im Jahr 2018 sein. Obwohl für die überwiegende Entwicklung des Wohnungsbaus wie auch des gewerblichen Bereichs in Stuttgart weiterhin der Grundsatz "Innenentwicklung vor Außenentwicklung" gilt, wurde vom Gemeinderat die Wiederaufnahme der Planungen für ein neues Baugebiet im Gewann Schafhaus in Mühlhausen für rund 250 Wohnungen beschlossen.

Mit der Grundsteinlegung im April 2017 startete als eines der größten Projekte die Bebauung des ehemaligen Olga-Areals im Westen der Stuttgarter Innenstadt. Hier erstellen Bauträger und private Baugemeinschaften zirka 225 Wohnungen, von denen rund 50 Prozent öffentlich gefördert werden. Mit dem Projekt Wohnen am Höhenpark sind auf dem ehemaligen Parkplatz der Messe Killesberg insgesamt 200 neue Wohnungen geplant. In einem ersten Bauabschnitt hat das Siedlungswerk mit dem Bau von 78 Wohnungen begonnen. Die SWSG folgt in einem zweiten Bauabschnitt mit 59 Wohnungen. Am Schwanenplatz in Stuttgart-Ost erstellt die GWG 23 Eigentums- und 72 Mietwohnungen, von denen 35 öffentlich gefördert werden.

Am Neckarpark ist die Realisierung eines neuen Stadtteils mit rund 600 Wohnungen nach langer Planung gestartet. Im Oktober 2016 fand der Spatenstich für den Quartierspark Grüne Mitte statt. Nachdem bereits einige Gewerbebauplätze veräußert wurden, startet nun die Verlegung der Benzstraße.

Den neu errichteten Wohnungen steht in Stuttgart eine stetig wachsende Einwohnerzahl gegenüber. Die Zunahme betrug nach den Daten des Statistischen Amtes in den letzten 7 Jahren (2010 bis 2016) rund 47.000.

Für das Projekt Garden Campus auf dem ehemaligen IBM Gelände mit den denkmalgeschützten Eiermanngebäuden gehen nach einem städtebaulichen Wettbewerb die Planungen für einen neuen Stadtteil mit einer Mischung aus Gewerbe und Wohnen weiter. Da mit einer Realisierung nicht vor 2020 zu rechnen ist, sind Zwischennutzungen der Räume für Start-Ups und Künstler sowie zur Belebung des Grundstücks die Etablierung eines Club- und Gastrobereichs im Gespräch.

Hintergrund zum Immobilienmarkt 2016 (PDF)