15.06.2010 Bauen

Die Zahl der verkauften Wohnimmobilien stieg im Jahr 2009 um rund vier Prozent, der Umsatz um acht Prozent, wobei ein Preisanstieg von bis zu drei Prozent zu verzeichnen war. Im gewerblichen Bereich wurde dagegen ein Umsatzrückgang von mehr als 50 Prozent bei gleichzeitig sinkenden Vertragszahlen registriert. Damit setzte sich der rückläufige Trend des Vorjahres fort. Der Gesamtumsatz ging gegenüber 2008 um 407 Millionen Euro (minus 19 Prozent) zurück und betrug 2009 1,74 Milliarden Euro bei insgesamt 6300 Verträgen.

Rahmenbedingungen

Stuttgart ist das Zentrum einer der wirtschaftsstärksten Metropol- und der innovativsten Hightech-Regionen in Europa. Diese Stärke der Stadt und der Region zeigt sich durch das über Jahrzehnte entstandene Netzwerk aus Bildung, Forschung, Entwicklung und Unternehmergeist. Innovative Mittelständler, erfolgreiche Großkonzerne und Universitäten sorgen dafür, dass die Stadt und ihre Region auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten eine der führenden Hightech-Regionen bleibt. Dies belegt auch das jüngst veröffentlichte Städte Rating der DekaBank bei dem Stuttgart knapp vor München den ersten Rang belegt. Danach glänzt Stuttgart vor allem mit hoch qualifizierten Fachkräften, einer niedrigen Arbeitslosigkeit, hoher Kaufkraft und guter Erreichbarkeit.
Auch als Wohnstandort ist Stuttgart durch die kulturellen und wirtschaftlichen Vorteile einer Großstadt sowie ausgezeichneten Bildungsangeboten und vielfältigen Freizeitmöglichkeiten äußerst beliebt.

Immobilienmarkt

Nachdem bereits das Jahr 2008 im Sog der weltweiten Finanz- und Wirtschaftkrise deutliche Spuren beim Immobilienumsatz in Stuttgart hinterlassen hat, setzte sich der rückläufige Trend auf Grund der anhaltenden Konjunkturflaute auch im Jahr 2009 fort. Mit einem Umsatzrückgang von 407 Millionen, der sich ausschließlich auf den gewerblichen Bereich bezieht, lag der Gesamtumsatz im Jahr 2009 bei 1,74 Milliarden Euro.
Bei den Vermietungen im Bürobereich hatte Stuttgart mit einem Rückgang von lediglich fünf Prozent vergleichsweise geringe Einbußen. An den sieben bedeutendsten Märkten, den "Big Seven" (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) lag dieser im Durchschnitt bei zirka 27 Prozent, wobei einzelne Standorte zum Teil gravierende Umsatzeinbrüche hinnehmen mussten. Stuttgart hat unter den Großstädten zwar den kleinsten Marktanteil, jedoch traditionell auch den stabilsten. Bei einer noch konstanten Spitzenmiete und leicht nachgebenden Durchschnittsmieten weist Stuttgart mit einer Leerstandsquote von 6,1 Prozent nach wie vor den niedrigsten Wert aus. Gefragt sind weiterhin vor allem hochwertige Büroflächen in City- und Innenstadtlage.
Als Einzelhandelsstandort ist Stuttgart trotz schwierigerer wirtschaftlicher Rahmenbedingungen insgesamt stabil. In den Toplagen der City liegt bei einer konstanten Spitzenmiete vor allem die Nachfrage von Filialisten über den Angeboten.
Im Bereich der Wohnimmobilien stiegen die Verkaufszahlen sowohl im Bereich der Wohngebäude (plus fünf Prozent) als auch beim Wohnungseigentum (plus vier Prozent). Die Preise im Wohnbereich waren überwiegend konstant bis leicht steigend.

Städtebauliche Entwicklung

In der Stuttgarter Innenstadt wurde im vergangenen Jahr das Projekt "Posto's" an der alten Poststraße in unmittelbarer Nähe zur oberen Königstraße fertig gestellt. Die Einzelhandels- und Büroflächen werden in Kürze bezogen. Das Projekt Südtor am Marienplatz auf dem ehemaligen Gelände der Brauerei Dinkelacker mit einem Mix aus Einzelhandel, Büro, Hotel und Wohnen schreitet auch zügig voran. Im Dezember 2009 konnte Richtfest gefeiert werden, und Ende 2010 sollen die ersten Mieter einziehen. In der Lautenschlagerstraße haben die Bauarbeiten zur Reaktivierung der ehemaligen Oberpostdirektion begonnen. Hier entstehen Einzelhandelsflächen und Büros in zentraler Citylage. An der Ecke Kronen- Lautenschlagerstraße soll mit dem Bau eines Hotels begonnen werden. Die Planungen für die Projekte Da Vinci am Karlsplatz und dem Quartier-S an der Paulinenstraße konkretisieren sich weiter. Am Rande der Innenstadt an der Willi-Brandt-Straße entstehen derzeit rund
19 000 Quadratmeter Bürofläche für die Ministerien des Landes Baden-Württemberg.

Mit dem Start der Bauarbeiten für das Bahnprojekt Stuttgart 21 am 2. Februar dieses Jahres wurde der Grundstein für die Realisierung des Um- und Neubaus des Stuttgarter Hauptbahnhofs und der Gleisanlagen gelegt. Für die weitere Bebauung des Baufeldes A1 werden derzeit die Erschließungsanlagen erstellt. Die Bauarbeiten für die Bibliothek des 21. Jahrhunderts sind im vollen Gange, die Fertigstellung ist für 2011 vorgesehen. In unmittelbarer Nähe wird noch dieses Jahr das Projekt "Pariser Höfe" mit 250 Wohnungen und 8000 Quadratmeter Bürofläche begonnen werden.
Auf dem Gelände der ehemaligen Messe Killesberg wurden die Gebäude des Augustinums bezogen. Die Planungen des Investors Fürst für die Neubebauung der weiteren Flächen haben sich konkretisiert. Derzeit befindet sich das Stadtteilzentrum "Forum K" in der Genehmigungsphase. Die Wohnbebauung und das "Scenario" sollen anschließend folgen.
Konnte die Hotelbranche in den vergangenen Jahren allgemein Zuwächse verzeichnen, so sind die Übernachtungszahlen im Jahr 2009 krisenbedingt um zirka acht Prozent zurückgegangen. Wie sich diese Entwicklung zusammen mit den genannten Hotelprojekten auf die Diskussion um den Hotelstandort Neckarpark auswirkt, bleibt abzuwarten.
Im Bereich des Wohnungsbaus wird künftig weiterhin das vorrangige Ziel der Innenentwicklung und Revitalisierung verfolgt. Dies bekräftigt auch der Beschluss des neuen Stuttgarter Gemeinderats, die Weiterplanung für elf neue Baugebiete einzustellen.
Auf dem ehemaligen Neoplangelände in Möhringen befindet sich das Projekt Seepark mit 450 Wohneinheiten derzeit im Bau. Auf dem Gebiet der ehemaligen Rinderunion in Birkach sollen bis Ende 2011 im Projekt Wohnen am Schönbergblick
80 Wohneinheiten erstellt werden. Derzeit entstehen als Baustein zur Revitalisierung des Hallschlags am Sparrhärmlingweg zirka 50 Wohneinheiten. Auf dem Gelände des ehemaligen Krankenhauses Feuerbach wird mit dem Bau von
120 Wohneinheiten begonnen. Im Stadtteil Fasanenhof sollen bei der Neubebauung des Europaplatzes mit einem Wohn- und Dienstleistungszentrum 220 Wohnungen entstehen. Im Sanierungsgebiet Hospitalviertel konkretisieren sich die Pläne für die Erstellung von Wohnungen auf dem Gelände von derzeit leerstehenden Bürogebäuden.

Hintergrundinformationen zum Immobilienmarkt 2009

Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Stadtmessungsamt wurden im vergangenen Jahr 6300 Kaufverträge von Notaren und Gerichten zugesandt. Die ausgewerteten Daten dieser Verträge bilden die Basis des von Experten aufgestellten Grundstücksmarktberichts 2010. Darin werden in gewohnter Weise, neben den Umsatz- und Verkaufszahlen, die Preisübersichten in den einzelnen Segmenten wie zum Beispiel für unbebaute Grundstücke und Wohnungseigentum für das Jahr 2009 dargestellt.
Mit 6300 abgeschlossenen Kaufverträgen weist deren Anzahl gegenüber dem Vorjahr erneut einen leichten Anstieg von einem Prozent auf. Der Geldumsatz lag mit
1,74 Milliarden Euro um 407 Millionen Euro unter dem Umsatz des letzten Jahres, was einem Rückgang von 19 Prozent entspricht. Dieser erneut deutliche Umsatzrückgang resultiert aus den ausbleibenden Immobiliengeschäften im gewerblichen Bereich. Im Berichtsjahr konnte kein Verkauf eines Großprojektes verzeichnet werden, der auch nur annähernd an die 100-Millionen-Marke herankam. Das Zehnjahrestief von 2004 wurde jedoch noch nicht wieder erreicht.

Gesamtumsätze

Im gewerblichen Bereich wird der Umsatzrückgang bei den in diesem Segment umsatzstärksten Büro- und Geschäftshäusern besonders deutlich. Bei der Zahl der verkauften Objekte sank die Zahl um 29 Prozent, und der Geldumsatz verringerte sich von 520 Millionen Euro auf 200 Millionen Euro, was einem Rückgang von
60 Prozent entspricht.
Bei den Wohnimmobilien konnten dagegen überwiegend steigende Vertragszahlen und Umsätze verzeichnet werden. So stieg die Zahl der Verkäufe bei Einfamilienhäusern um 20 Prozent und die der Mehrfamilienhäuser um 16 Prozent. Die allgemeine Preisentwicklung in diesem Bereich lag zwischen einem und drei Prozent.
Im Bereich Wohnungs- und Teileigentum, dem anzahlmäßig größten Bereich des Stuttgarter Immobilienmarktes, konnte auch 2009 die Anzahl der Verkäufe mit
4431 weiter gesteigert werden, was einem Zuwachs von vier Prozent entspricht. Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen waren im Jahr 2009 überwiegend stabil, hier gab es nur teilweise Preissteigerungen bis zu einem Prozent. Die Preise für Neubaueigentumswohnungen stiegen im Mittel um bis zu zwei Prozent. Der Durchschnittspreis einer Neubaueigentumswohnung betrug rund 2980 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Der Spitzenwert in bevorzugter Wohnlage lag bei
7400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Im Grundstücksmarktbericht werden neben den allgemeinen Umsatz- und Preisübersichten, die detailliert in den drei Segmenten unbebaute Grundstücke, bebaute Grundstücke und Wohnungs- und Teileigentum dargestellt werden, auch die sogenannten Daten für die Wertermittlung veröffentlicht. Diese Daten, zu denen unter anderem Liegenschaftszinssätze, Umrechnungsfaktoren, Marktanpassungsfaktoren und Richtwerte für bebaute Grundstücke zählen, bilden die Grundlage für die in den Gesetzen und Verordnungen festgelegten Wertermittlungsverfahren. Durch das seit über einem Jahr geltende neue Erbschaftssteuerreformgesetz bilden diese Werte auch die Grundlage der neuen steuerlichen Bewertung. Weiter werden Vergleichswerte für Eigentumswohnungen, die sowohl von Sachverständigen als auch von interessierten Bürgerinnen und Bürger häufig nachgefragt werden veröffentlicht. Diese sind zusätzlich zur nachfolgenden Tabelle nach Stadtteilen differenziert dargestellt.

Typische Werte für marktgängige Eigentumswohnungen

Die Tabelle als pdf-Datei:

Typische Werte für marktgängige Eigentumswohnungen (PDF - 10 KB)

Die in der Tabelle dargestellten zusammengefassten Richtwerte in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gelten als Orientierung für eine 75 Quadtratmeter große unvermietete Wohnung mit durchschnittlicher Ausstattung und üblicher Modernisierung. Die tatsächlich gezahlten Einzelpreise streuen erheblich um diese Mittelwerte. Insbesondere in besonders bevorzugten Wohnlagen, wie in der Stuttgarter Halbhöhenlage, wurden für große und anspruchsvoll ausgestattete Neubauwohnungen Spitzenpreise bezahlt.

Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwerte im Bereich des individuellen Wohnungsbaus wurden in überwiegend guten und teilweise mittleren Wohnlagen mit leichten Steigerungen von bis zu drei Prozent fortgeschrieben. Entsprechend der Marktsituation gab es vereinzelt auch höhere Anpassungen. Der Spitzenwert in der Stuttgarter Halbhöhenlage beträgt 1320 Euro pro Quadratmeter.
Im gewerblichen Bereich - Innenstadt, Nebenzentren, Bürogebiete, produzierendes Gewerbe - mit stabilen Gewerbemieten und einer weiterhin niedrigen Büroleerstandsquote von rund sechs Prozent blieben die Bodenrichtwerte unverändert.

Die Bodenrichtwerte werden in Stuttgart als Zonen dargestellt, wobei die Zonen für Bereiche mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen gebildet wurden. Die Zonen wurden für Bauland flächendeckend gebildet. Die Anzahl der Bodenrichtwerte liegt bei 720. Die zonale Darstellung von Bodenrichtwerten ermöglicht auch fachfremden Anwendern eine einfache und schnelle Zuordnung von Grundstücken zu Bodenrichtwerten.
Die Präsentation der Bodenrichtwerte erfolgt in zwei Varianten. Zum einen als Atlas im praktischen DIN A4-Format sowie digital auf einer DVD. Der Atlas stellt die Bodenrichtwertkarte in einem übersichtlichen Maßstab von 1 zu 16 000 dar. Die DVD enthält zusätzlich eine Karte im Maßstab von 1 zu 2500 sowie verschiedene zusätzliche Informationen und Anwendungsmöglichkeiten. Dazu zählen unter anderem der Grundstücksmarktbericht, Luftbilder des gesamten Stadtgebietes, eine Darstellung des Stuttgarter Nahverkehrs, Standorte von Mobilfunkantennen und eine generalisierte Wohnlagenkarte für Stuttgart. Daneben bietet sie Messfunktionen sowie Suchfunktionen nach Straße und Flurstück. Neu hinzugekommen ist in diesem Jahr eine Kombination aus Luftbild und Richtwertkarte.
Um die zuverlässigen Informationen des Gutachterausschusses möglichst weit zu verbreiten und als Beitrag für die Transparenz auf dem Grundstücksmarkt werden die bewährten Informationsmöglichkeiten durch das Internet ergänzt. So können hier die neuen zonalen Bodenrichtwerte und der allgemeine Teil des Grundstücksmarktberichts unter www.stuttgart.de/gutachterausschuss unter dem Thema Grundstücksmarktbericht und Bodenrichtwerte eingesehen werden. Der Vertrieb der Produkte zu den festgelegten Gebühren erfolgt über das Kundenzentrum des Stadtmessungsamts sowie im Internet über den OnlineShop unter www.stuttgart.de/shops.

Weitere Produkte des Gutachterausschusses:

Verkehrswertgutachten.

Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken. Antragsberechtigt sind Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Werte des Grundstücks von Bedeutung ist, oder Gerichte und Justizbehörden

Immobilienwertauskunft.

Die Immobilienwertauskunft wird für Ein- bis Dreifamilienhäuser und Wohnungseigentum angeboten. Sie basiert auf Vergleichswerten aus der Kaufpreissammlung. Aufgrund der Angaben des Antragstellers, die über einen Fragebogen ermittelt werden, und der allgemeinen Lageeinschätzung der Geschäftsstelle wird über ein statistisches Verfahren ein durchschnittlicher Vergleichswert ermittelt. Dieser Wert entspricht einer groben Einschätzung des Marktwertes, ist jedoch nicht mit einem Gutachten gleichzusetzen.
Für Verkehrswertgutachten und Immobilienwertauskünfte werden Gebühren nach der Gutachterausschussgebührensatzung erhoben.

Bodenrichtwerte 2010

Zum Stichtag 31.12.2009
Grundstücksmarktbericht 2010
Immobilienmarkt 2009
Daten für die Wertermittlung 2010/2011 (Stand April 2010)
Grundstücksmarktbericht 2010
Bodenrichtwertatlas M: 1:16:000
Bodenrichtwerte auf DVD
M: ca. 1:16.000 und ca.1:2.500
mit Grundstücksmarktbericht 2010
30,- Euro
50,- Euro
150.- Euro
bei Versand: zuzüglich Versandkosten

Vertrieb

Stadtmessungsamt
Kundenzentrum
Lautenschlagerstraße 22
70173 Stuttgart

Fax: 0711 / 216 - 7057
E-Mail:stmessa@stuttgart.de
onlineShop:
www.stuttgart.de/shops

Auskünfte und Einsichtnahme Bodenrichtwerte,Richtwerte fürEigentumswohnungen und Daten für die Wertermittlung - Kundenzentrum

Tel.: (07 11) 2 16-25 62
Fax (07 11) 2 16-70 57

Grundstücksmarktbericht

Herr Weller

Tel.:  (07 11) 2 16-69 56
Fax (07 11) 2 16-64 62

Internet

Bodenrichtwerte Grundstücksmarktbericht

• www.stuttgart.de/gutachterausschuss
  

Anträge Wertermittlung

Frau Klozenbücher/
Frau Siebart
Tel.:(07 11) 2 16-66 52
     (07 11) 2 16-22 27
Fax (07 11) 2 16-64 62

Immobilienwertauskunft

Kundenzentrum
Tel.:(07 11) 2 16-25 62
Fax (07 11) 2 16-70 57

Link

www.stuttgart.de/shops