Wohnen in Stuttgart: Fragen und Antworten

Stuttgart wächst: Aktuell zählt die Stadt 609.220 Einwohner. Tendenz weiter steigend. Sie leben in rund 310.000 Wohnungen, auch diese Zahl steigt weiter. Dennoch mangelt es an Wohnungen. Welche Gründe es dafür gibt, wie sich der Wohnungsmarkt entwickelt, wie die Stadt den Wohnungsbau fördert - darüber hat die Verwaltung dem Gemeinderat ausführlich berichtet. Wir haben hier die wichtigsten Infos zusammengestellt.

 
Blick von der Karlshöhe, Stuttgart-West, Stuttgart-SüdUm mehr Wohnraum in Stuttgart zu schaffen, investiert die Stadt 2016/17 über 90 Millionen Euro. Foto: Lichtgut/Leif Piechowski

1. Ist Wohnen in Stuttgart wirklich so teuer?

Die Preise sind in allen Segmenten gestiegen, egal ob Miete oder Eigentum. Die Mieten sind zwischen Mai 2014 bis April 2016 durchschnittlich um sechs Prozent gestiegen. Das ist etwas stärker als der Durchschnitt der letzten zehn Jahre (5,7 %). Besonders stark war der Anstieg zwischen 2012 und 2014 (7,7 %). Die Mieten in Stuttgart steigen damit deutlich stärker als im gesamten Bundesland (im Vergleichszeitraum 2014 bis 2016: 2 %).

Auch Eigentum ist weiter stark nachgefragt. Die Preise für Bestandswohnungen sind seit 2007 jährlich um rund 16 Prozent gestiegen. Neugebaute Eigentumswohnungen kosteten 2016 im Durchschnitt rund 5.400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

2. Wie liegt Stuttgart im Vergleich zu anderen Städten?

Experten zählen Stuttgart zusammen mit Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München zu den "Großen Sieben". Hinter München und Frankfurt hat Stuttgart den teuersten Mietwohnungsmarkt, bei den Kaufpreisen für Neubau-Eigentum liegt Stuttgart nach München auf Platz zwei. Beim Wohnungsbau folgt Stuttgart mit 3,4 Wohnungen je 1.000 Einwohner auf Frankfurt, München und Hamburg.

3. Was sind die Gründe für die hohen Preise in Stuttgart?

Immer mehr Menschen wollen nach Stuttgart, um hier zu leben und zu arbeiten. Seit dem Tiefstand im Jahr 1999 hat die Stadt 58.000 Einwohner hinzugewonnen - ein Zuwachs von elf Prozent. Stuttgart bietet alles, was zu einem guten Leben braucht, eine wirtschaftlich gute Konjunktur, Kultur in allen Facetten, zahlreiche Bildungsmöglichkeiten und optimale Infrastruktur. Da die Zinsen weiterhin niedrig sind, legen viele ihr Geld in Immobilien an (Stichwort "Betongold"). Dies alles lässt die Preise am Stuttgarter Immobilienmarkt steigen.
 
Wohnungsmarkt 2017 Abbildung 25Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Eigenheime in Stuttgart seit 2005. Grafik: Statistisches Amt Stadt Stuttgart

4. Wie groß ist der Mangel an Wohnungen?

Das kann niemand verlässlich sagen. Klar ist: Wo die Nachfrage hoch ist, trifft sie häufig auf ein knappes Angebot. Der Wohnungsmangel trifft vor allem Ältere, sozial Schwache und Familien mit Kindern, die kaum noch bezahlbaren Wohnraum in Stuttgart finden - oft nur in Randlagen. Ziel ist aber eine Durchmischung: Also eine Nachbarschaft, in der etwa eine Großfamilie neben dem Rentnerehepaar, einer alleinerziehenden Mutter oder der Studenten-WG lebt.

5. Was tut die Stadt zur Linderung des Problems?

Im Juni 2016 hat sie mit zahlreichen Stuttgarter Bauträgern das "Bündnis für Wohnen" geschmiedet. Stadt und Wohnungsbauer haben sich gegenseitig verpflichtet, gemeinsam die Wohnungsbauziele vor allem im geförderten Bereich zu erreichen. Ebenso sollen keine geförderten Wohnungen mehr aus der Belegung fallen und somit zu höheren Mieten und Preisen auf dem freien Markt gehandelt werden. In diesem Zusammenhang ist wichtig, dass die größten Entwicklungsflächen bereits der Stadt gehören. Hier entscheiden Stadt und Gemeinderat, was gebaut wird. Blaupause ist Olga-Areal: Hier entstehen 224 Wohnungen, darunter 116 im geförderten Wohnungsbau und 90 Wohnungen in Baugemeinschaften. So erlangen Bürger Wohneigentum, den sie sich alleine nicht leisten könnten.

6. Wie viele Wohnungen werden aktuell gebaut?

Zwischen 2005 und 2016 sind rund 19.000 Wohnungen entstanden. Der Trend zeigt: Es wird auch wieder mehr gebaut. So haben sich seit 2005 die Genehmigungen mehr als verdoppelt (115 %) und die Zahl der fertigen Wohnungen hat sich fast verdoppelt (90 %). In absoluten Zahlen heißt das: 2013 gab es 1.500 neue Wohnungen, 2014 schon 1.914 und 2015 sogar 2.129. 2016 waren es aktuellen Angaben zufolge 2.126 Fertigstellungen. Ziel sind jährlich 1.800 neue Wohnungen.
 
Wohnungsmarkt 2017 Abbildung 10Entwicklung der Baufertigstellungen und des Nettozugangs in Stuttgart seit 1995. Grafik: Statistisches Amt Stadt Stuttgart

7. Wo entstehen in nächster Zukunft die meisten Wohnungen?

Die Stadt sieht bis 2020 ausreichend Potenzial für den Wohnungsbau in Stuttgart. Dies zeigt die städtische "Zeitstufenliste": Sie verzeichnet in den kommenden drei Jahren in 180 Gebieten knapp 24.000 Wohnungen. In 20 größeren Gebieten können demnach rund 3.750 Wohnungen realisiert werden, zuzüglich 750 Wohnungen für Studierende. Beispiele sind:

  • Olga-Areal: 224 Wohnungen
  • Bürgerhospital: 600 Wohnungen
  • NeckarPark: 600-800 Wohnungen
  • Quartier am Wiener Platz: 125 Wohnungen
  • Rote Wand am Killesberg: 120 Wohnungen
  • Nordbahnhofstraße/Rosenstein:  500 Wohnungen
  • Theater-Viertel und Maybachstraße am Pragsattel: 600 Wohnungen
  • Langenäcker-Wiesert in Stammheim: 320 Wohnungen
  • Rosenstein-Viertel (nach 2020): voraussichtlich 7.000 Wohnungen

8. Wie viel investiert die Stadt in den Wohnungsbau?

Um mehr Wohnraum in Stuttgart zu schaffen, investiert die Stadt 2016/17 über 90 Millionen Euro. Die Investitionen sind für unterschiedliche Förderprogramme vorgesehen. So investiert die Stadt pro Jahr 3 Millionen Euro für die Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus. 1,75 Millionen Euro pro Jahr sind für das Familienbauprogramm geplant und 10 Millionen Euro pro Jahr sind für Grundstückverbilligungen für den sozialen Wohnungsbau, Mietwohnungen für Menschen mit mittlerem Einkommen und preiswertem Wohneigentum vorgesehen.

9. Was tut die Stadt für einkommensschwache Bürger?

Ende 2016 gab es in Stuttgart 17.029 geförderte Wohnungen, davon 14.540 Sozialmietwohnungen, 462 Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher, 1.944 geförderte Wohnungen im selbstgenutzten Wohneigentum und 83 neue Belegungsrechte aus dem "Bündnis Wohnen in Stuttgart". Die Stadt möchte Jahr für Jahr 300 neue Sozialmietwohnungen und 100 Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher schaffen. Dies scheint zu gelingen: Die Neu-Anmeldungen für 2016/17 erreichen 90 % der Vorgabe.

10. Wer hat Anspruch auf eine Sozialmietwohnung oder eine Mietwohnung für mittlere Einkommensbezieher?

Derjenige, dessen Einkommen gewisse Grenzen nicht überschreitet und wer einen Wohnberechtigungsschein hat. Zum Beispiel: Die Einkommensgrenze für einen Zweipersonenhaushalt liegt bei 48.000  Euro und für einen Vierpersonenhaushalt bei 66.000 Euro. Hierfür zählt das Einkommen aller zum Haushalt zählenden Familienangehörigen. Ähnliches gilt für Mietwohnungen für mittlere Einkommensschichten. Auch hier dürfen bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden. Allerdings liegen diese Grenzen über den Grenzen für Sozialmietwohnungen. Nachdem diese kürzlich vom Land erhöht wurden, wird die Stadt auch die Einkommensgrenzen für Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher angemessen erhöhen.

11. Was tut die Stadt, um Wohnungen zu erhalten?

Die Stadt bemüht sich um den Wohnraumschutz. Seit 2012 besteht für das Nordbahnhofviertel eine soziale Erhaltungssatzung in Verbindung mit einem Vorkaufsrecht der Stadt, um im künftigen Entwicklungsgebiet Rosenstein die soziale Mischung zu erhalten.

Ein weiteres Instrument ist die Satzung gegen Zweckentfremdung. Sie richtet sich an Eigentümer, die eine Wohnung oder ein Haus grundlos leer stehen lassen oder zweckentfremden, so z.B. als Ferienwohnung oder Büro vermieten.

12. Wo finde ich noch mehr Information zum Wohnungsmarkt?

Im Wohnungsmarktbericht 2017, der auf fast 100 Seiten, die Situation ausführlich beleuchtet. Er wurde vom Statistischen Amt in Zusammenarbeit mit der Abteilung Wohnungswesen des Amtes für Liegenschaften und Wohnen erstellt. Er ist erhältlich beim Statistischen Amt, Eberhardstraße 39, Telefon 216-98587, Fax 216-98570, E-Mail komunis@stuttgart.de sowie unter www.stuttgart.de/statistik-infosystem erhältlich. Er kostet elf Euro.

13. Welche Förderprogramme bietet die Stadt Stuttgart für den Bau von preisgünstigem Wohnraum?

Mit geförderten Mietwohnungen unterstützt die Stadtverwaltung Menschen, die auf dem freien Wohnungsmarkt nur schwer eine Wohnung finden. Unterstützung finden zum Beispiel Menschen, die die Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt nicht bezahlen können oder dort mit Akzeptanzproblemen zu kämpfen haben. Auch Senioren, die im Alter weiterhin selbstständig wohnen wollen, werden unterstützt.

Stuttgarter Innenentwicklungsmodell

Mit dem Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) werden Bauherren verpflichtet, bei größeren Neubauprojekten, 20 % der neugeschaffenen Geschossfläche für den geförderten Wohnraum zur Verfügung zu stellen, zum Beispiel für den Neubau von Sozialmietwohnungen. Damit trägt SIM zur nachhaltigen und qualifizierten städtebaulichen Entwicklung sowie zur Gleichbehandlung der Investoren bei. Zudem sichert SIM dauerhaft Kontingente für den Wohnungsbau und schafft familiengerechten und zugleich preiswerten Wohnraum.

Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher

Das städtische Förderprogramm Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher (MME) hat zum Ziel, Wohnraum für mittlere Einkommensbezieher und zuziehenden Arbeitskräfte zu schaffen. Diese Menschen liegen oft über den Einkommensgrenzen für den sozialen Wohnungsbau und erhalten deshalb keine Sozialwohnung. Andererseits sind sie oft auch nicht in der Lage, Mieten des freien Wohnungsmarktes zu bezahlen.

Im Förderprogramm MME stellt die Stadt privaten Investoren städtische Grundstücke verbilligt zur Verfügung. Dafür müssen sich diese verpflichten, Ausgangsmieten je nach Lage und Bodenpreisen von 9,00 Euro - 10,50 Euro je m² monatlich im Durchschnitt nicht zu überschreiten. Auch die künftigen Mietsteigerungen sind auf die Dauer von 20 Jahren limitiert.

Preiswertes Wohneigentum

Die Stadt organisiert im Rahmen des Programms Preiswertes Wohneigentum (PWE) den Bau von preisgünstigen Reihenhäusern, Doppelhaushälften und familiengerechten Eigentumswohnungen durch erfahrene Bauträger. Neben der städtischen Grundstücksverbilligung, die den Käufern der Objekte in vollem Umfang weitergegeben wird, müssen sich die Unternehmen verpflichten, limitierte Verkaufspreise nicht zu überschreiten. Damit liegen die Verkaufspreise dieser Wohnungen und Häuser weit unterhalb der Markpreise und tragen auch zur Preisdämpfung bei. Die angebotenen Objekte  werden regelmäßig im Amtsblatt und in der Tagespresse öffentlich ausgeschrieben. Familien und Paare mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren können sich bewerben. Die Einkommensgrenzen liegen weit über dem sozialen Wohnungsbau, sodass auch Antragsteller mit höheren Einkommen berücksichtigt werden können.

Familienbauprogramm

Wer in Stuttgart ein Familienheim oder eine Eigentumswohnung zur Selbstnutzung kaufen oder bauen will, wird vom Land und der Stadt unter bestimmten Voraussetzungen gefördert. Eine Förderung kann ein zinsverbilligtes Darlehen aus dem Programm zur Landeswohnraumförderung der Landeskreditbank Baden-Württemberg oder Zuschüsse aus dem städtischen Familienbauprogramm sein. Gefördert werden Ehepaare, Alleinerziehende, auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaften sowie Lebenspartnerschaften, wenn sie mindestens 1 Kind unter 18 Jahren haben, das im Haushalt wohnt. Junge Paare ohne Kinder können von der Landeskreditbank Baden-Württemberg ein unverbilligtes Kapitalmarktdarlehen mit der bedingten Zusage einer Ergänzungsförderung erhalten. Wenn innerhalb von sechs Jahren Kinder geboren werden, kann eine Zinsverbilligung gewährt werden.

 
 
(Stand: Mai 2017)