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Bericht des Gutachterausschusses zum Immobilienmarkt Fallende Vertragszahlen, steigende Preise - auch 2018

26.06.2018 Aktuelles
Die Preise auf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt steigen weiter. Deshalb sind die Bodenrichtwerte für den Wohnungsbau überwiegend zwischen 5 und 15 Prozent angehoben worden, so der Vorsitzende des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, Günter Siebers, bei einem Pressegespräch am Dienstag, 26. Juni.

Nach einem Rückgang der Kaufverträge im Jahr 2016 um rund 10 Prozent, ist 2017 die Anzahl mit 11,5 Prozent im zweiten Jahr in Folge deutlich gesunken. Im Ergebnis wurden mit 5.085 Verträgen noch nie so wenig Abschlüsse erfasst, wie im zurückliegenden Jahr. Trotz dieser historisch niedrigen Anzahl von Kaufverträgen gab es beim Geldumsatz einen Zuwachs von 178 Millionen Euro auf 3,58 Milliarden Euro - dem zweithöchsten Betrag nach dem Rekordjahr 2015. Dieser Trend setzt sich auch im laufenden Jahr fort: selten wurden im ersten Quartal weniger Kaufverträge abgeschlossen oder höhere Geldumsätze registriert als 2018.

Verantwortlich für die hohen Geldumsätze sind neben großvolumigen Verkäufen weiter deutlich steigende Preise auf dem Wohnungsmarkt. So ist der Durchschnittspreis einer Neubaueigentumswohnung 2017 auf rund 5.900 Euro und der Spitzenpreis auf 16.940 Euro je Quadratmeter Wohnfläche angestiegen. Aufgrund der Preissteigerungen wurden die Bodenrichtwerte für den Wohnungsbau überwiegend zwischen 5 und 15 Prozent angehoben.

Immobilienmarkt

Mit 5.085 registrierten Kaufverträgen ist die Anzahl der verkauften Objekte bei einem Rückgang um 658 Objekte (-11,5 Prozent) im zweiten Jahr in Folge deutlich gefallen und befindet sich auf einem historischen Tiefstand. Nach den Ergebnissen für das erste Quartal 2018 sind die Vertragszahlen weiter leicht rückläufig. Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist ein Rückgang der Vertragszahlen von rund 4 Prozent festzustellen.

Dagegen gab es 2017 beim Geldumsatz eine Steigerung um 178 Millionen Euro (+5,2 Prozent). Hier wurde bei einem Umsatz von 3,58 Milliarden Euro fast der Spitzenwert von 3,7 Milliarden Euro aus dem Jahr 2015 erreicht. Nach den derzeitigen Zahlen liegt der Umsatz für das erste Quartal 2018 mit circa 28 Prozent deutlich über dem Vorjahresniveau und ist damit der höchste Umsatz in den Monaten Januar bis März seit Beginn der Erfassung.

Gesamtumsätze:

Bericht des Gutachterausschusses zum Immobilienmarkt - Tabelle GesamtumsätzeVergrößern
Bei anhaltend starker Nachfrage nach Eigentumswohnungen sind die Preise für Wohnungen aus dem Bestand 2017 mit durchschnittlich rund 11 Prozent und für Neubaueigentumswohnungen mit rund 8 Prozent weiter deutlich angestiegen. Der mittlere Preis einer Neubaueigentumswohnung betrug 2017 rund 5.900 Euro, der Spitzenpreis lag bei 16.940 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die Preisentwicklung für Wohngebäude lag im Jahr 2017 zwischen rund 7 und 11 Prozent bei insgesamt leicht fallenden Vertragszahlen.

Der Trend für diese Preisentwicklung setzte sich auch im ersten Quartal 2018 leicht abgeschwächt fort.

Typische Werte für marktgängige Eigentumswohnungen

- Spannen in Euro/m² Wohnfläche für Stuttgart -

Bericht des Gutachterausschusses zum Immobilienmarkt - Tabelle Typische WerteVergrößern
Die in der Tabelle dargestellten zusammengefassten Richtwerte in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gelten als Orientierung für eine 75 Quadratmeter große unvermietete Wohnung mit baujahrtypischer Ausstattung und üblicher Modernisierung. Die tatsächlich bezahlten Einzelpreise streuen erheblich um diese Mittelwerte. Insbesondere in besonders bevorzugten Wohnlagen, wie in der Stuttgarter Halbhöhenlage, wurden für große und anspruchsvoll ausgestattete Neubauwohnungen Spitzenpreise bezahlt.

Neben den steigenden Preisen für Wohnimmobilien zeigt sich die Attraktivität des Standorts Stuttgart in der anhaltenden Nachfrage von Investoren nach modernen Büro- und Geschäftsflächen. Die Büroflächenvermietung lag auch in 2017 über dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre und die Bürospitzenmiete in der City stieg auf 24,30 Euro pro Quadratmeter. Mit einer weiter zurückgegangenen Leerstandsquote von 2,1 Prozent weist Stuttgart weiterhin den niedrigsten Wert unter den wichtigsten deutschen Bürostandorten, den Big Seven (B, D, F, HH, K, M, S), aus.

Produkte des Gutachterausschusses

Bodenrichtwertkarte Die Bodenrichtwerte werden im DIN A4-Format als Atlas veröffentlicht. Darüber hinaus sind sie im Internet frei einsehbar. Hier stehen auch weitere ergänzende Informationen und Anwendungsmöglichkeiten zur Verfügung (zum Beispiel Luftbilder, Darstellung des Stuttgarter Nahverkehrs, Mess- und Zeichenfunktionen, Suchfunktionen nach Straße und Flurstück).

Grundstücksmarktbericht Als weitere Informationen des Gutachterausschusses ist der allgemeine Teil des Grundstücksmarktberichts im Internet abrufbar. In diesem sind die in Stuttgart erzielten Umsätze und Preise für das jeweilige Jahr abgebildet. Zu finden unter www.stuttgart.de/gutachterausschuss.

Verkehrswertgutachten Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken. Antragsberechtigt sind Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte oder Gerichte und Justizbehörden.

Für Verkehrswertgutachten werden Gebühren in Abhängigkeit des Wertes des Objektes nach der Gutachterausschussgebührensatzung erhoben.

Immobilienwertauskunft Die Immobilienwertauskunft wird für Ein- bis Dreifamilienhäuser und Wohnungseigentum angeboten. Sie basiert auf Vergleichswerten aus der Kaufpreissammlung. Aufgrund der Angaben des Antragstellers, die über einen Fragebogen ermittelt werden, und der allgemeinen Lageeinschätzung der Geschäftsstelle wird über ein statistisches Verfahren ein durchschnittlicher Vergleichswert ermittelt. Dieser Wert entspricht einer groben Einschätzung des Marktwertes, ist jedoch nicht mit einem Gutachten gleichzusetzen.

Die Gebühr für eine Immobilienwertauskunft beträgt einschließlich eines Lageplans für Ein- bis Dreifamilienhäuser 230 Euro und für Wohnungseigentum 190 Euro.