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Der Stuttgarter Büromarkt 2018

26.02.2019 Aktuelles
Der Büroflächenumsatz in Stuttgart ist gegenüber dem Vorjahr und dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre deutlich zurückgegangen. Das Flächenangebot hat sich reduziert, große Mietabschlüsse und Neubauten können nicht verzeichnet werden.

Der Stuttgarter Büromarkt konnte im Jahr 2018 einen Flächenumsatz von 218.000 Quadratmetern verzeichnen. Dies sind rund 19 Prozent weniger als im Vorjahr und ein Minus von 15 Prozent gegenüber dem Zehnjahres-Mittelwert von 255.000 Quadratmetern. Vier Eigennutzerabschlüsse mit einem Flächenumsatz von rund 67.000 Quadratmetern trugen mit einem Anteil von 31 Prozent maßgeblich zum Gesamtergebnis bei. Der Leerstand erhöhte sich nur leicht auf insgesamt 2,3 Prozent; im Jahr 2017 waren 2,1 Prozent ermittelt worden. Dies geht aus dem aktuellen Stuttgarter Büromarktbericht der E & G Real Estate und der Stuttgarter Wirtschaftsförderung hervor.

Die stärksten Nachfrager blieben mit einem Flächenumsatz von 76.000 Quadratmetern auch im letzten Jahr die Industrieunternehmen - angeführt von der Automobilbranche mit einem Anteil von 82 Prozent. Dennoch hat sich deren Volumen im Vergleich zum Vorjahr um fast ein Drittel verringert. Stärker zum Tragen als in der Vergangenheit kam die öffentliche Hand, unter anderem mit einem Eigennutzerabschluss und einer Anmietung über eine Gesamtfläche von rund 20.000 Quadratmetern. Die IT-Branche verzeichnete 10 Prozent des Gesamtumsatzes mit etwa 22.600 Quadratmetern. Insgesamt ging die Anzahl der Vertragsabschlüsse weiter zurück, nur fünf Verträge lagen in einer Größenordnung von über 5.000 Quadratmetern.

"Die Innovationskraft der Stuttgarter Unternehmen und die dadurch bedingte Wirtschaftskraft ist mit eine Ursache für den historisch niedrigen Leerstand bei den Büroimmobilien und die Tatsache, dass sich hochwertige Objekte innerhalb kurzer Zeit vermarkten lassen. Die jüngsten Neubauentwicklungen können den jetzigen Bedarf nicht decken, deshalb ist hier die verstärkte Revitalisierung von Bestandflächen gefragt", erläutert Ines Aufrecht, die die städtische Wirtschaftsförderung leitet. "Das ist wichtig, um zukunftsweisenden Technologien und dem Wissenschaftsstandort entsprechenden Freiraum zu verschaffen", so Aufrecht. "Bezeichnend ist, dass die Akteure am Büroimmobilienmarkt Wert legen auf qualitativ hochwertige Flächen und vor allem auch deren flexible Grundrissausnutzung und variable Bespielung", ergänzt Ulrich Nestel, Leiter Bürovermietung bei E & G Real Estate. "Die Tatsache, dass viele neue und innovative Objekte bereits vor deren Fertigstellung vollvermietet sind, ist ein eindeutiger Indikator dafür."

Spitzenmiete sinkt auf 23 Euro je Quadratmeter

Der Spitzenmietpreis sank im Vergleich zum Vorjahr um 5,4 Prozent. Grund für den Rückgang waren fehlende Neubauflächen und die dadurch bedingte geringe Anzahl an Mietpreisabschlüssen. Die Durchschnittsmiete im gesamten Stadtgebiet inklusive Leinfelden-Echterdingen stieg mit 1,4 Prozent leicht an. Durch die Umsetzung von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen konnten bei Neuvermietungen von Bestandsflächen teilweise deutliche Mietpreissteigerungen erzielt werden.

Bedarf an innovativen Quartiersentwicklungen

Die von der Robert Bosch GmbH geplante Entwicklung eines Büroareals in Stuttgart Feuerbach stellte mit 50.000 Quadratmetern den größten Einzelumsatz dar. Die Shootingstars in der Neubauentwicklung sind das Gebiet rund um den Pragsattel und das Löwentor-Areal. Und am Neckarpark soll eine Mischung aus Büro-, Wohn- und Freizeitflächen ebenfalls für eine hohe Aufenthaltsqualität sorgen. Deren länger andauernde Fertigstellung wird jedoch keine unmittelbaren Effekte für das Jahr 2019 mit sich bringen.

Bei den einzelnen Teilgebieten ist die Lage in der Stuttgarter City/Innenstadt am prekärsten: Dort sind sowohl bei kleinen als auch Großflächen nahezu keine Angebote vorhanden. Ein ähnliches Bild zeigt sich im Stuttgarter Norden. Der Neckarpark und das Gebiet Löwentor in Cannstatt sorgen im Osten hingegen für ein wenig Spielraum auf dem Immobilienmarkt, genauso wie die Projektentwicklungen "VISION ONE" und "NEO" in Leinfelden-Echterdingen und in Stuttgart-Vaihingen.

Dennoch ist die Prognose der Experten für dieses Jahr zurückhaltend. "Der Standort ist zu dynamisch, die Immobilienwirtschaft kann den Bedarf momentan nur durch kreative Lösungen im Bestand zu decken versuchen", sagt Ulrich Nestel. Und Ines Aufrecht appelliert: "Wer Interesse an langfristigen Mietverträgen und einer vertrauensvollen Geschäftsbeziehung hat, ist derzeit gut beraten, auf die Erfordernisse des Marktes einzugehen."

Den aktuellen Büromarktbericht finden Sie unter folgendem Link: www.eug-realestate.de/bmb2019

(Gemeinsame Pressemitteilung von Stadt Stuttgart, E & G Real Estate und German Property Partners GPP)