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Bericht des Gutachterausschusses: Umsatzrekord auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt

25.06.2019 Aktuelles
Noch nie zuvor wurde auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt so viel Geld umgesetzt wie im zurückliegenden Jahr. Ein Gesamtumsatz von 4,19 Milliarden Euro bedeutete einen Zuwachs von 606 Millionen Euro oder 17 Prozent gegenüber 2017 und damit eine neue Höchstmarke seit Beginn der Erfassung von Kaufverträgen.

Kurzfassung

Den jüngsten Zahlen zufolge verstärkte sich dieser Trend im ersten Quartal 2019 sogar: Mit einem Plus von 25 Prozent lag der Geldumsatz in den ersten drei Monaten noch deutlich über dem im Vorjahresquartal erzielten Rekord.

Dagegen liegt die Zahl von 5181 beim Gutachterausschuss registrierten Kaufverträgen nur unwesentlich über dem historisch niedrigen Niveau des Jahres 2017. Die Ergebnisse für das erste Quartal 2019 weisen dagegen mit einem Minus von knapp zwei Prozent etwas weniger Vertragszahlen auf als im Vorjahresquartal 2018.

Verantwortlich für die hohen Geldumsätze 2018 bei nach wie vor wenigen Verkäufen sind neben einzelnen hochpreisigen Objekten auch allgemein deutlich steigende Preise auf dem Wohnungsmarkt. So betrugen die Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen bis zu acht Prozent. Bestandswohnungen erzielten im Durchschnitt 3700 Euro, Neubaueigentumswohnungen 6400 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Der Spitzenpreis lag beinahe unverändert bei 16.890 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Aufgrund der ebenfalls für unbebaute Grundstücke festgestellten Preissteigerungen wurden die Bodenrichtwerte für den Wohnungsbau überwiegend zwischen 10 und 20 Prozent angehoben.
 
Dies gab der Vorsitzende des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, Günter Siebers, am Dienstag, 25. Juni, bekannt.

Immobilienmarkt

Der Gutachterausschuss registrierte im vergangenen Jahr 5181 Kaufverträge. Im Vergleich zum historischen Tiefstand im Vorjahr bedeutet das einen leichten Zuwachs um zwei Prozent. Die Ergebnisse für das erste Quartal 2019 weisen dagegen mit einem Minus von knapp zwei Prozent etwas weniger Vertragszahlen als im Vorjahresquartal auf.

Beim Geldumsatz gab es im vergangenen Jahr allerdings einen erneuten und - verglichen mit 2017 - noch größeren Zuwachs von 606 Millionen oder 17 Prozent. Mit einem Gesamtumsatz von 4,19 Milliarden Euro wurde ein neuer Rekordwert erreicht. In dieser Umsatzsteigerung spiegelt sich neben der Preissteigerung auch die gestiegene Anzahl von großvolumigen Kaufverträgen wider. Den jüngsten Zahlen zufolge verstärkte sich dieser Trend im ersten Quartal 2019 sogar. Mit einem Plus von 25 Prozent lag der Geldumsatz in den ersten drei Monaten noch deutlich über dem im Vorjahresquartal erzielten Rekord und stellt eine neue Höchstmarke seit Beginn der Kauffallerfassung dar.

Gesamtumsätze

Gutachterausschuss zum Immobilienmarkt Grafik GesamtumsätzeVergrößern
Bei anhaltend starker Nachfrage sind die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit durchschnittlich rund acht Prozent und für Neubaueigentumswohnungen mit rund sechs Prozent weiter angestiegen. Der mittlere Preis einer Neubaueigentumswohnung betrug rund 6400 Euro, einer Wohnung im Wiederverkauf rund 3700 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Der Spitzenpreis lag beinahe unverändert bei 16.890 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Während die Vertragszahlen 2018 weiter sanken, stiegen die Preise für Wohngebäude um rund sechs Prozent bei Einfamilienhäusern und zwölf Prozent bei Zwei- und Dreifamilienhäusern. Diese Preisentwicklungen setzten sich auch im ersten Quartal 2019 fort.

Typische Werte für marktgängige Eigentumswohnungen

Spannen in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für Stuttgart:
Gutachterausschuss zum Immobilienmarkt Tabelle Typische WerteVergrößern
Die in der Tabelle dargestellten zusammengefassten Richtwerte in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gelten als Orientierung für eine 75 Quadratmeter große unvermietete Wohnung mit baujahrtypischer Ausstattung und üblicher Modernisierung. Die tatsächlich bezahlten Einzelpreise streuen erheblich um diese Mittelwerte. Vor allem in besonders bevorzugten Wohnlagen, wie in der Stuttgarter Halbhöhenlage, wurden für große und anspruchsvoll ausgestattete Neubauwohnungen Spitzenpreise bezahlt.

Neben den steigenden Preisen für Wohnimmobilien zeigt sich die Attraktivität des Standorts Stuttgart in der anhaltenden Nachfrage von Investoren nach modernen Büro- und Geschäftsflächen. Infolge mangelnder Angebote nahmen Flächen- und Vermietungsumsatz im Büromarkt wie schon im vergangenen Jahr deutlich ab. Während aufgrund fehlender Neubauflächen die Spitzenmiete um fünf Prozent auf 23 Euro je Quadratmeter sank, bedingte die starke Nachfrage eine um fünf Prozent höhere Durchschnittsmiete von 14 Euro je Quadratmeter. Entsprechend verharrt auch die Leerstandsquote auf einem niedrigen Niveau von 2,3 Prozent.

Produkte des Gutachterausschusses

Bodenrichtwertkarte Die Bodenrichtwerte werden im DIN A4-Format als Atlas veröffentlicht. Darüber hinaus sind sie im Internet frei einsehbar. Hier stehen auch weitere ergänzende Informationen und Anwendungsmöglichkeiten zur Verfügung (zum Beispiel Luftbilder, Darstellung des Stuttgarter Nahverkehrs, Mess- und Zeichenfunktionen, Suchfunktionen nach Straße und Flurstück).

Grundstücksmarktbericht Als weitere Informationen des Gutachterausschusses ist der allgemeine Teil des Grundstücksmarktberichts im Internet abrufbar. In diesem sind die in Stuttgart erzielten Umsätze und Preise für das jeweilige Jahr abgebildet. Download unter: www.stuttgart.de/gutachterausschuss

Verkehrswertgutachten Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken. Antragsberechtigt sind Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte oder Gerichte und Justizbehörden.

Für Verkehrswertgutachten werden Gebühren in Abhängigkeit des Wertes des Objektes nach der Gutachterausschussgebührensatzung erhoben.

Immobilienwertauskunft Die Immobilienwertauskunft wird für Ein- bis Dreifamilienhäuser und Wohnungseigentum angeboten. Sie basiert auf Vergleichswerten aus der Kaufpreissammlung. Aufgrund der Angaben des Antragstellers, die über einen Fragebogen ermittelt werden, und der allgemeinen Lageeinschätzung der Geschäftsstelle wird über ein statistisches Verfahren ein durchschnittlicher Vergleichswert ermittelt. Dieser Wert entspricht einer groben Einschätzung des Marktwertes, ist jedoch nicht mit einem Gutachten gleichzusetzen.

Die Gebühr für eine Immobilienwertauskunft beträgt einschließlich eines Lageplans für Ein- bis Dreifamilienhäuser 230 Euro und für Wohnungseigentum 190 Euro.

Grundstücksmarktbericht 2019: 35,- Euro
Bodenrichtwertatlas 2019 (1:16.000): 55,- Euro
(bei Versand jeweils zuzüglich Versandkosten)

Vertrieb
Stadtmessungsamt
Kundenzentrum
Kronenstraße 20
70173 Stuttgart
Tel: +49 711 216-59601
E-Mail: stadtmessungsamt@stuttgart.de
Online-Shop: www.stuttgart.de/shops