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Der Stuttgarter Büromarkt 2019/2020

18.02.2020 Aktuelles
Der Büroflächenumsatz in Stuttgart ist gegenüber den beiden Vorjahren und dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre deutlich gestiegen. Die Leerstandsquote hat erneut einen historisch niedrigen Stand erreicht. Die wenigen neu entstehenden Flächen sind größtenteils vorvermietet.

Ein Flächenmangel im Zentrum und ein äußerst knappes Angebot in den Randlagen kennzeichnen die derzeitige Situation des Büromarkts in Stuttgart. Dieser konnte im Jahr 2019 einen Flächenumsatz von 313.000 Quadratmetern verzeichnen. Das sind rund 44 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum und gleichzeitig eine Steigerung um 21 Prozent gegenüber dem Zehnjahres-Mittelwert. Die Leerstandsquote ist auf einen historisch niedrigen Stand von unter 2 Prozent gesunken, die neu entstehenden Flächen sind zum großen Teil vorvermietet. Dies geht aus dem aktuellen Stuttgarter Büromarktbericht der E & G Real Estate und der Stuttgarter Wirtschaftsförderung hervor.

Rund 32.900 Quadratmeter des Umsatzes wurden durch eigengenutzte Immobilien erzielt, davon allein 27.200 Quadratmeter durch den Erwerb eines Gebäudes in Stuttgart Feuerbach durch das Land Baden-Württemberg. Den größten Mietvertragsabschluss mit rund 25.000 Quadratmetern unterzeichnete die Vector Informatik GmbH, die ihren bisherigen Unternehmensstandort in Stuttgart-Weilimdorf erweiterte. Außerdem schloss die Siemens AG einen Mietvertrag über rund 20.000 Quadratmeter für eine Neubauentwicklung in Stuttgart-Zuffenhausen ab.

Mehr Raum für Verwaltung

Größter Flächenabnehmer war 2019 die öffentliche Hand. Umstrukturierungen und die Neuschaffung von Stellen führten dazu, dass insgesamt rund 75.000 Quadratmeter Bürofläche neu angemietet beziehungsweise erworben wurden.

Zweitstärkster Nachfrager waren Unternehmen aus der IT/Telekommunikationsbranche mit etwa 53.400 Quadratmetern, gefolgt von Industrieunternehmen, die über rund 52.000 Quadratmeter Bürofläche neue Verträge abschlossen. Damit belegt die seit vielen Jahren an der Spitze stehende Industriebranche nun den dritten Platz.

"Stuttgart ist weiterhin außerordentlich attraktiv als Standort für Wohnen und Arbeiten," sagt Ines Aufrecht, die die Wirtschaftsförderung der Stadt leitet. "Es wird in den nächsten Jahren vor allem darum gehen, insbesondere den bereits eingeläuteten Strukturwandel intelligent zu begleiten und die verschiedenen Angebote an die sich verändernden Erfordernisse anzupassen. Als Stadtverwaltung legen wir schon seit geraumer Zeit ein besonderes Augenmerk auf die Unterstützung von Wachstumsfeldern und Schlüsseltechnologien. Wichtig ist dabei die Schaffung von hochmoderner Infrastruktur, beispielsweise die Förderung des Breitbandausbaus, oder die Stärkung des Wissenschafts- und Forschungsstandorts Stuttgarts", so Aufrecht.

"Die neue Arbeitswelt hat erhöhte Anforderungen an die Arbeitsumgebung und die Ausstattung der Arbeitsplätze. Das bedeutet, Büroflächen müssen zunehmend vielfältigere und effizientere Nutzungsmöglichkeiten bieten, allein schon um die gestiegenen Mietkosten aufgrund des Rückgangs an entsprechenden Flächen und der ständig steigenden Baupreise wenigstens teilweise aufzufangen", sagt Ulrich Nestel, Leiter Bürovermietung bei E & G Real Estate. "Mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes im letzten Jahr entfielen auf Neubau- oder Sanierungsobjekte. Deren Anteil lag bei rund 56,4 Prozent. Dies macht einmal mehr deutlich, wie groß der Bedarf an hochwertigen und modernen Büroflächen seitens der Unternehmen ist."

Flächen sind knapp

Das Flächenangebot hat sich jedoch um rund 18,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr reduziert. Nutzer haben aktuell so gut wie keine Auswahl an Alternativflächen. Es mangelt sowohl an Neubau- als auch an Bestandsflächen. Außerdem zieht sich die Flächenknappheit durch alle Größensegmente hindurch.

Mit einem Minus von rund 46,9 Prozent verzeichnete die Stuttgarter City einen extremen Flächenrückgang im Vergleich zum Jahr davor. Zum 31. Dezember 2019 standen hier nur noch 11.300 Quadratmeter Bürofläche zur Verfügung, große zusammenhängende Flächen, die kurzfristig verfügbar sind, gibt es derzeit praktisch nicht.

Nachdem der zweite Bauteil des "Look 21" mit rund 11.200 Quadratmetern an die Transnet BW und auch die Restflächen im "Lautenschlager-Areal, Bauteil 2" vermietet wurden, werden kurzfristig keine weiteren Neubauflächen auf den Markt kommen.

In allen Teilmärkten der Randlagen hat sich das Flächenangebot ebenfalls reduziert, am deutlichsten mit einem satten Minus von rund 62,3 Prozent im Gewerbegebiet Fasanenhof. Hier konnte der neu errichtete "Bürocampus Fasanenhof" vollvermietet werden, außerdem wurden Mietverträge über größere Bestandsflächen im "Businesspark Stuttgart" abgeschlossen.

Keine Entspannung in Sicht

Die in den kommenden zwei Jahren zu erwartenden Fertigstellungen werden nicht zu einer wesentlichen Entspannung beitragen. 82 Prozent der 2020 voraussichtlich auf den Markt kommenden Neubauflächen sind bereits an Nutzer vergeben. Von den Fertigstellungen im Jahr darauf sind schon rund zwei Drittel vorvermietet. 2021 werden zwar noch rund 55.600 Quadratmeter auf den Markt kommen, allerdings ausschließlich in Randlagen.

Spitzen- und Durchschnittsmiete steigen wieder

Der Spitzenmietpreis lag mit 24 Euro je Quadratmeter rund 4 Prozent über dem Vorjahreswert. Zu diesem Ergebnis trugen einige wenige Vermietungen in Neubau- bzw. Sanierungsobjekten bei, die in der Stuttgarter City aufgrund der geringen Neubaufertigstellungen derzeit eher spärlich vorhanden sind.

Viele Abschlüsse in Neubauprojekten in den Randlagen und Preissteigerungen, die aufgrund des knappen Flächenangebots bei der Nachvermietung von Bestandsflächen vereinbart werden konnten, sorgten für einen deutlichen Anstieg der Durchschnittsmiete. Sie lag mit 16,20 Euro pro Quadratmeter rund 17 Prozent höher als im Vorjahr.

"Zukünftig wird sich zeigen, dass alte, nicht mehr zeitgemäße Gebäude trotz Marktenge schwieriger zu vermarkten sind und nur noch Gebäude gefragt sein werden, die die erforderliche Nutzung abbilden können und damit die Chance auf Kosteneinsparung durch mehr Effizienz beinhalten", resümiert Ulrich Nestel. "Neue Gebäude hingegen werden bei guter Planung aufgrund des breiteren Nutzungsspektrums auch weiterhin problemlos ihre Abnehmer finden." Für das Jahr 2020 prognostizieren die Experten einen Flächenumsatz von 180.000 bis 200.000 Quadratmetern.

Der aktuelle Büromarktbericht steht zum Download bereit unter: www.stuttgart.de/wifoe/bueromarktbericht

(Gemeinsame Pressemitteilung von E & G Real Estate, German Property Partners (GPP) und der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart)