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Bericht des Gutachterausschusses zum Immobilienmarkt - Keine Corona-Folgen im ersten Quartal auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt

Den Auswertungen des Gutachterausschusses zufolge ist zum Ende des ersten Quartals 2020 kein Einbruch auf dem Grundstücksmarkt zu beobachten. So wurden in den ersten drei Monaten vergleichbare Umsätze wie in den Vorjahren erzielt. Etwaige Auswirkungen der Covid-19-Pandemie werden sich frühestens in den Folgequartalen zeigen und vermutlich je nach Teilmarkt unterschiedlich ausfallen. Die Entwicklungen waren 2019 hingegen noch vom Nachfrage-Überhang auf dem Immobilienmarkt geprägt. Infolgedessen registrierte der Gutachterausschuss Preissteigerungen und hob die Bodenrichtwerte je nach Teilmarkt und Lage entsprechend an. Dies gab der Vorsitzende des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, Günter Siebers, am Dienstag, 23. Juni, bekannt.

Bis zum Ende des ersten Quartals 2020 zeigten sich auf dem Immobilienmarkt noch keine Effekte der Covid-19-Pandemie und der Maßnahmen zu deren Eindämmung. Dass sich dies im weiteren Verlauf des Jahres jedoch ändern wird, erscheint zumindest für Teilbereiche des Immobilienmarktes wahrscheinlich. Die Entwicklungen im Jahr 2019 waren hingegen noch weitgehend von den aus den Vorjahren bekannten Faktoren geprägt: zwar moderates, aber anhaltendes Wirtschaftswachstum, vorteilhafte Standortfaktoren sowie hohe Attraktivität als Wohnort und touristisches Ziel führten insgesamt zu einem Nachfrage-Überhang auf dem Immobilienmarkt. Entsprechend registrierte der Gutachterausschuss im zurückliegenden Jahr steigende Grundstückspreise: Bauland für ein- bis zweigeschossigen Wohnungsbau verteuerte sich 2019 um durchschnittlich 8,5 Prozent, mit Ein- und Zwei-/Dreifamilienhäusern bebaute Grundstücke um durchschnittlich 10,4 Prozent beziehungsweise 6 Prozent.

Allerdings fielen die Zuwächse nicht nur je nach Nutzungsart, sondern auch je nach Lage unterschiedlich aus. Aufgrund dieser differenzierten Preisentwicklung wurden die Bodenrichtwerte zum Stichtag 31. Dezember 2019 im Bereich des ein- bis zweigeschossigen Wohnungsbaus je nach Stadtbezirk entweder beibehalten oder um bis zu 15 Prozent angehoben. Der Spitzenwert liegt wie im Vorjahr in der Stuttgarter Halbhöhenlage und beträgt 3.350 Euro je Quadratmeter. Die Bodenrichtwerte im Geschosswohnungsbau und bei verdichteter Bebauung wurden um 10 bis 15 Prozent und in den Innenstadtbezirken um bis zu 25 Prozent erhöht.

Im gewerblichen Bereich verzeichnete der Gutachterausschuss teilweise sehr hochpreisige Transaktionen. Daher stiegen die Bodenrichtwerte bezogen auf den 31. Dezember 2019 um bis zu 50 Prozent in von Büronutzung geprägten Richtwertzonen. Dies spiegelt die anhaltende Nachfrage nach modernen Büro- und Geschäftsflächen ebenso wider wie die Zuwächse bei Durchschnitts- und Spitzenmieten im zurückliegenden Jahr.

Ungeachtet der Einschränkungen des öffentlichen Lebens ist zum Ende des ersten Quartals 2020 kein Einbruch auf dem Grundstücksmarkt zu beobachten. In den ersten drei Monaten wurden zwar erneut weniger Verkäufe gezählt, der Rückgang um 3 Prozent bewegt sich aber im Rahmen der Vorjahresraten. Und der Geldumsatz rangiert mit 791 Millionen Euro weiterhin weit über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Im Vergleich zum Rekordquartal 2019 ergeben sich allerdings Unterschiede in den einzelnen Teilmärkten. So wurde aufgrund einzelner großvolumiger Transaktionen mehr Geld mit Mehrfamilienhäusern (105 Millionen Euro) und unbebauten Gewerbegrundstücken (69 Millionen Euro) umgesetzt, deutlich weniger hingegen mit Geschäfts- und Bürogebäuden (130 Millionen Euro).

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Auch im Bereich des Wohneigentums zeigen die ersten drei Monate des Jahres 2020 keine ungewöhnlichen Auffälligkeiten. Verkäufe und Geldumsatz bewegen sich auf dem Niveau der Vorjahre, und Preisentwicklungen von etwa 1 Prozent im Neubau und etwa 2 Prozent im Wiederverkauf entsprechen den Raten, die im Geschäftsjahr 2019 registriert wurden. Offensichtlich waren die in dem Zeitraum getätigten Verkäufe noch nicht von den Umständen der Covid-19-Pandemie betroffen. Mit Auswirkungen kann also erst ab im April 2020 getätigten Verkäufen gerechnet werden. In der Tat lagen ersten Auswertungen zufolge die Umsätze von Eigentumswohnungen im April um bis zu 30 Prozent unter denen des Vormonats.

Welche Folgen die Covid-19-Pandemie für den Grundstücksmarkt 2020 letztlich haben wird, lässt sich also erst im Laufe des Jahres mit Sicherheit feststellen. Zum jetzigen Zeitpunkt erlauben die vorliegenden Erkenntnisse noch keine abschließende Beurteilung. Es ist jedoch zu vermuten, dass Effekte je nach Teilmarkt unterschiedlich ausfallen werden. Mit Sachstand April 2020 geht der Gutachterausschuss jedenfalls nicht von einem Einbruch auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt aus.

Produkte des Gutachterausschusses

Bodenrichtwertkarte Die Bodenrichtwerte werden im DIN A4-Format als Atlas veröffentlicht. Darüber hinaus sind sie im Internet über das Bodenrichtwertportal unter gis7.stuttgart.de frei einsehbar. Hier stehen auch weitere ergänzende Informationen und Anwendungsmöglichkeiten zur Verfügung (zum Beispiel Luftbilder, Darstellung des Stuttgarter Nahverkehrs, Mess- und Zeichenfunktionen, Suchfunktionen nach Straße und Flurstück).

Grundstücksmarktbericht Der allgemeine Teil des Grundstücksmarktberichts (ohne Daten für die Wertermittlung) ist im Internet unter www.stuttgart.de/gutachterausschuss abrufbar. Dort sind die in Stuttgart erzielten Umsätze und Preise für das jeweilige Jahr abgebildet.

Verkehrswertgutachten Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken. Antragsberechtigt sind Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte oder Gerichte und Justizbehörden.

Für Verkehrswertgutachten werden Gebühren in Abhängigkeit des Wertes des Objektes nach der Gutachterausschussgebührensatzung erhoben.

Immobilienwertauskunft Die Immobilienwertauskunft wird für Ein- bis Dreifamilienhäuser und Wohnungseigentum angeboten. Sie basiert auf Vergleichswerten aus der Kaufpreissammlung. Aufgrund der Angaben des Antragstellers, die über einen Fragebogen ermittelt werden, und der allgemeinen Lageeinschätzung der Geschäftsstelle wird über ein statistisches Verfahren ein durchschnittlicher Vergleichswert ermittelt. Dieser Wert entspricht einer groben Einschätzung des Marktwertes, ist jedoch nicht mit einem Gutachten gleichzusetzen.

Die Gebühr für eine Immobilienwertauskunft beträgt einschließlich eines Lageplans für Ein- bis Dreifamilienhäuser 230 Euro und für Wohnungseigentum 190 Euro.