Vor allem Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen verteuerten sich, wohingegen die Preisentwicklung für Wohnbauplätze eher abflachte. Diese aktuellen Entwicklungen stellte der Vorsitzende des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, Günter Siebers, am Dienstag, 23. Februar, in einer Videokonferenz vor.
Dank eines starken Schlussquartals fallen die Umsatzeinbußen insgesamt auch weniger gravierend aus als es der Rückgang durch den Lockdown im zweiten Quartal noch nahegelegt hatte. Die Anzahl der Kaufverträge betrug 5.069 und verharrt damit auf dem niedrigen Niveau der vergangenen Jahre. Der Geldumsatz sinkt dagegen im zweiten Jahr in Folge. Wurde 2018 noch ein neuer Rekordwert von fast 4,19 Milliarden Euro auf dem Grundstücksmarkt umgesetzt, waren es im vergangenen Jahr nur mehr 3,50 Milliarden Euro. Ein Rückgang dieser Größenordnung ließ sich bereits 2019 beobachten. Dennoch rangiert 2020 damit etwa 8 Prozent über dem zehnjährigen Durchschnitt.
Geringeres Investitionsvolumen in gewerbliche Immobilien
Ursache für den Umsatzrückgang ist ein geringeres Investitionsvolumen in gewerbliche Immobilien. So halbierte sich der Umsatz von 42 Büro- und Geschäftsgebäuden in Höhe von insgesamt 1,25 Milliarden Euro im Jahr 2019 auf 22 Gebäude für insgesamt 0,51 Milliarden Euro. Im zwei- und dreistelligen Millionenbereich wechselten wie schon im Vorjahr deutlich weniger Gewerbeobjekte den Besitz. Und erstmals seit 2017 gab es keine Einzeltransaktion über 150 Millionen Euro. Diese Einbußen konnten selbst die leichten Zuwächse beim Umsatz von Wohnimmobilien nicht wettmachen.
Auch der Bereich Wohnungs- und Teileigentum verzeichnete beim Geldumsatz erneut ein Plus (fast 6 Prozent), stellt allerdings mit 1,25 Milliarden Euro einen deutlich kleineren Anteil am Gesamtumsatz dar als der Teilmarkt bebauter Grundstücke. Mit 3.348 ist es aber nach der Zahl der Kaufverträge der größte Teilmarkt und zeigt daher anschaulich die Pandemie bedingte Dynamik im Jahr 2020 auf: Von einem durchschnittlichen Niveau im ersten Quartal stürzten die Verkaufszahlen während des Lockdowns im April und Mai abrupt ab. Ebenso schnell erholten sie sich im Juni jedoch und durch die ungewöhnlich hohen Werte im November und Dezember begrenzte sich der Rückgang auf ein Minus von etwa 4 Prozent.
Der gestiegene Geldumsatz bei gleichzeitig rückläufigen Vertragszahlen weist auf einen Preiszuwachs in diesem Bereich hin. So wurden für Eigentumswohnungen im Wiederverkauf 2020 deutlich höhere Preise bezahlt. Der Durchschnittspreis stieg von 3.935 im Vorjahr auf 4.330 Euro je Quadratmeter. Neu erstellte Eigentumswohnungen verteuerten sich dagegen etwas weniger stark. Im Durchschnitt kostete eine Neubaueigentumswohnung 2019 noch 6.615, im zurückliegenden Jahr 6.995 Euro je Quadratmeter. In diesem Teilmarkt wurde 2020 ein neuer Rekord aufgestellt: 20.240 Euro je Quadratmeter sind ein neuer Spitzenwert für eine Eigentumswohnung in Stuttgart.
Anzahl und durchschnittliche Kaufpreise von Eigentumswohnungen in den Bezirken
| Neubau | Wiederverkauf | |
| Anzahl Durchnittspreis | Anzahl Durchschittspreis | |
| Bereich Mitte Innenstadtbezrike, Botnag, Kaltental |
59 |
726 |
| Bereich Nord Feuerbach, Stammheim, Weilimdorf, Zuffenhausen, Zazenhausen |
71 6.565 Euro/m² |
260 3.760 Euro/m² |
| Bereich Neckar Bad Cannstatt, Hedelfingen, Hofen, Mühlhausen, Münster, Obertürkheim, Rohracker, Uhlbach, Untertürkheim, Wangen |
27 6.190 Euro/m² |
340 3.785 Euro/m² |
| Bereich Filder Birkach, Degerloch, Heumaden, Möhringen, Plieningen, Riedenberg, Rohr, Sillenbuch, Vaihingen |
160 6.685 Euro/m² |
420 4.290 Euro/m² |
Auch die Preise für Wohnhäuser stiegen im vergangenen Jahr kräftig weiter: Für Ein-, Zwei-, Drei- und Mehrfamilien- sowie für Reihenhäuser betrugen die Preissteigerungen teilweise über 10 Prozent. Für ein Einfamilienhaus mussten 2020 durchschnittlich 917.000 Euro und für ein Reihenhaus durchschnittlich 611.000 Euro bezahlt werden.
Mit 77 verkauften Baugrundstücken für den ein- bis zweigeschossigen Wohnungsbau sind die Verkaufszahlen wiederholt deutlich zurückgegangen. Ebenfalls geschrumpft sind sowohl die durchschnittliche Bauplatzgröße (auf 512 Quadratmeter) als auch der Flächenumsatz (auf 39.150 Quadratmeter). Der durchschnittliche Preis für einen Quadratmeter Baugrund lag bei 1.515 Euro und wies damit keine wesentlichen Veränderungen zum Vorjahr auf. Auch der Spitzenwert lag wieder bei etwa 3.140 Euro je Quadratmeter.
Anders entwickelten sich die Umsätze von Baugrundstücken für den Geschosswohnungsbau. 52 Verkäufe bedeuten einen leichten Zuwachs und auch der Flächenumsatz stieg auf 47.775 Quadratmeter, wobei die durchschnittliche Bauplatzgröße 893 Quadratmeter betrug. Mit 1.745 Euro beziehungsweise 4.915 Euro je Quadratmeter erreichten weder der Durchschnitts- noch der Spitzenpreis die Werte aus dem Vorjahr.
Informationen zum Gutachterausschuss
Als unabhängiges Sachverständigengremium entscheidet der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart nach Vorarbeit der Geschäftsstelle über die Bewertung von Immobilien. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist beim Stadtmessungsamt, Abteilung Immobilienbewertung und Beiträge, angesiedelt. Der neue Grundstücksmarktbericht und die neue Bodenrichtwertkarte erscheinen jeweils Ende Juni. Weitere Informationen, zum Beispiel zur Erstellung von Wertgutachten, gibt es unter www.stuttgart.de/gutachterausschuss (Öffnet in einem neuen Tab) oder im Kundenzentrum des Stadtmessungsamts, Telefon 216-59601.