Die aktuelle Steigerungsrate liegt damit deutlich über der Entwicklung des Nettomietpreisindexes in Baden-Württemberg im gleichen Zeitraum (+ 2,5 Prozent). Die Verbraucherpreise insgesamt stagnierten in Baden-Württemberg im Vergleichszeitraum (+ 0,1 Prozent).
Mit dem Mietspiegel 2017/2018 liegt eine aktuelle Übersicht über die Mieten vor, die in Stuttgart für frei finanzierte Wohnungen bezahlt werden. Der Stuttgarter Mietspiegel berücksichtigt auch die Preiswirkung energetischer Gebäudesanierungen.
Der neue qualifizierte Stuttgarter Mietspiegel ist vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2018 gültig. Die Miethöhen wurden in einer Befragung im April 2016 erhoben und mit Hilfe eines Regressionsmodells ermittelt. Am neuen Mietspiegel waren neben dem Statistischen Amt und dem Amt für Liegenschaften und Wohnen der Landeshauptstadt Stuttgart auch der Mieterverein Stuttgart und Umgebung e.V. und Haus & Grund Stuttgart e.V. beteiligt.
Mietspiegelrelevante Wohnungen
"Bei der Mietspiegel- und Wohnungsmarktbefragung wurden in diesem Jahr rund 22.000 Fragebogen an zufällig ausgewählte Haushalte verschickt, darunter 16.000 an Mieterhaushalte und weitere 3000 an Vermieter", so der Leiter des Statistischen Amtes Thomas Schwarz. Für insgesamt 6100 Mietwohnungen (32 Prozent) lagen ausgefüllte Fragebogen beim Statistischen Amt vor.
Für die Neuaufstellung des Mietspiegels konnten letztlich 3335 Fälle herangezogen werden, also 55 Prozent der Antworten von Mieterhaushalten. 78 Prozent der ausgewerteten Fragebogen stammten von Mietern, 22 Prozent von Vermietern, die erstmals im Rahmen der Mietspiegel- und Wohnungsmarktbefragung angeschrieben wurden.
Neben der Rücksendung des ausgefüllten Fragebogens gab es auch die Möglichkeit, den Fragebogen online auszufüllen. Der Anteil der Befragten, die davon Gebrauch machen, steigt kontinuierlich, rund ein Viertel waren es bei der diesjährigen Mietspiegel- und Wohnungsmarktbefragung.
Es ist gesetzlich vorgegeben, dass nur Wohnungen des freien Wohnungsmarkts bei der Mietspiegelaufstellung als "mietspiegelrelevant" berücksichtigt werden können. Nicht zum freien Wohnungsmarkt zählen Wohnungen, die von Freunden und Verwandten vergünstigt angemietet wurden, Werkswohnungen, Wohnungen in Wohnheimen und Sozialwohnungen.
In die Auswertung können zudem nur Mietverhältnisse einfließen, die innerhalb der letzten vier Jahre abgeschlossen wurden oder bei denen in diesem Zeitraum eine Mietpreisanpassung erfolgte.
Steigerung zwischen 2014 und 2016
Insgesamt sind die Mieten für einen Quadratmeter Wohnfläche in mietspiegelrelevanten Wohnungen zwischen April 2014 und April 2016 um durchschnittlich sechs Prozent auf 8,95 Euro gestiegen. Neu gebaute Wohnungen (Baujahre ab 2010) verzeichnen sehr hohe Preissprünge (+ 18,2 Prozent), während bei den Baujahren 1950 bis 1984 der niedrigste Preisanstieg (+ 3,6 Prozent) festzustellen ist. Nahezu die Hälfte des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestandes in Stuttgart fällt in diese letztgenannte Baujahreskategorie (vgl. Anlage 1).
Die Preissteigerungsraten in den einzelnen Baualtersklassen gelten nach Auskunft von Erhard Brändle, Abteilungsleiter beim Amt für Liegenschaften und Wohnen, auch für die Erhöhung der Satzungsmieten öffentlich geförderter Wohnungen.
Bei den "mietspiegelrelevanten" Wohnungen liegt das mittlere Kaltmietenniveau in Stuttgart gegenwärtig bei 8,95 Euro pro Quadratmeter. Die Quadratmetermiete ist dabei stark wohnflächenabhängig (vgl. Anlage 2): Bei kleinen Wohnungen zwischen 30 und 45 Quadratmeter liegt die durchschnittliche Miete bei 10,19 Euro pro Quadratmeter, für große Wohnungen ab 110 Quadratmeter werden durchschnittlich 9,53 Euro bezahlt. Für die weitaus häufigste Wohnungsgröße in Stuttgart zwischen 45 und 110 Quadratmeter Wohnfläche (85 Prozent des Wohnungsbestandes) liegt die durchschnittliche Miete bei 8,80 Euro.
Änderungen im Mietspiegel 2017/2018
- Die Kriterien zur Feststellung der Ausstattung einer Wohnung und der sanitären Einrichtungen wurden neu erarbeitet. Das bisherige System der leicht beziehungsweise stark auf- und abwertenden Merkmale wurde durch eine einfach anwendbare Bepunktung ersetzt.
- Die Lageeinteilung erfolgt in insgesamt sechs Kategorien. Dadurch können bestehende Mietpreisunterschiede zwischen den Lagen differenzierter abgebildet werden. Insbesondere die getrennte Betrachtung der Lagen der inneren und äußeren Stadtbezirke spiegelt die aktuelle Nachfrage-/Preissituation auf dem Mietwohnungsmarkt wieder. Vor allem innerstädtische Wohnlagen waren in den vergangenen Jahren durch hohe Preiszuwächse gekennzeichnet.
- Aufgrund der empirisch ermittelten Preisdifferenz wurden die Baualtersklassen und die Wohnflächenkategorien neu zusammengefasst (Baujahre vor 1915; 1915 bis 1949; 1950 bis 1984; 1985 bis 2009; 2010 bis April 2016 beziehungsweise Wohnflächen von 30 bis unter 45 Quadratmeter; 45 bis unter 70 Quadratmeter; 70 bis unter 110 Quadratmeter; 110 bis unter 160 Quadratmeter).
Fazit
Der neu aufgestellte Stuttgarter Mietspiegel 2017/2018 weist mit einem Plus von sechs Prozent eine Mietpreissteigerung deutlich über dem allgemeinen Preisanstieg und dem Mietpreisanstieg in Baden-Württemberg auf. Damit lässt sich weiterhin eine Entkoppelung der Stuttgarter Mietpreise von der Entwicklung auf Landesebene beobachten.
Ähnlich wie in vielen anderen Ballungszentren bleibt die Marktanspannung in Stuttgart auf einem sehr hohen Niveau. Wesentlicher Grund für diese Entwicklung ist die mit dem Bevölkerungswachstum verbundene starke Nachfrage nach Wohnraum. Der Wohnungsbau der letzten Jahre konnte dies nicht kompensieren.
Bestellung des Mietspiegels
Der neue Mietspiegel 2017/2018 enthält neben der Mietspiegeltabelle Hinweise zur genauen Zuordnung der Wohnung in eine angemessene Ausstattungs- und Lagekategorie. Er kann ab sofort gegen eine Schutzgebühr von 6,50 Euro zuzüglich Versandkosten bezogen werden:
- Beim Statistischen Amt, Eberhardstraße 39, 70173 Stuttgart, Telefon 0711 216-98587, Fax 0711 216-98570, per E-Mail poststelle.12stuttgartde sowie im Internetshop unter www.stuttgart.de/statistik-infosystem
- Beim Amt für Liegenschaften und Wohnen, Heustraße 1, 70174 Stuttgart, Telefon 0711 216-91381 sowie per E-Mail an mietpreisstuttgartde
Der Mietspiegel ist ab Montag auch im Direktverkauf erhältlich an der Infothek des Rathauses, in den Bezirksämtern der äußeren Stadtbezirke und im Kundenzentrum des Stadtmessungsamtes.