Erster Bürgermeister Michael Föll sagte: "Wir halten das Verbot weiterhin für richtig und erfolgreich. Als Erfolg werten wir nicht nur die Zahl der Wohnungen, die auf Grund von Verfahren nach der Satzung wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt werden konnten, sondern auch die präventive Wirkung des Zweckentfremdungsverbots. Die vielen Beratungsgespräche bewirken sicher, dass mehr Wohnungen wieder vermietet werden - auch wenn sich dies statistisch nicht erfassen lässt."
Seit Inkrafttreten der Satzung am 1. Januar 2016 hat die Stadt insgesamt 723 Zweckentfremdungsverfahren eingeleitet (Stand Mai 2018). Nach Abschluss der Verfahren konnten nachweislich 29 Wohnungen im Jahr 2017 und bislang 10 Wohnungen im Jahr 2018 wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt werden. "Seit Einführung der Satzung konnten insgesamt 52 Wohnungen wieder vermietet werden", erklärte Rainer Grund vom Baurechtsamt, wo die Einhaltung der Satzung kontrolliert wird.
Das Amt hat 2017 90 Genehmigungen von Zweckentfremdungen erteilt, im Jahr 2018 bislang 44. Die Genehmigungen wurden entweder gegen Ersatzwohnraum, wegen öffentlichem Interesse (z.B. soziale Einrichtungen) oder gegen Ausgleichzahlungen erteilt. 2017 belaufen sich die Ausgleichszahlungen auf 206.000 Euro, im Jahr 2018 auf bislang 78.000 Euro. Der bereitgestellte Ersatzwohnraum übersteigt dabei deutlich die Quadratmeterzahl des für Zweckentfremdung genehmigtem Wohnraums.
Noch nicht abgeschlossen sind rund 300 Verfahren. Dabei handelt es sich hauptsächlich um Leerstandsmeldungen, deren Verfahren typischerweise länger dauern, da oft der Eigentümer noch ermittelt werden muss. Grundsätzlich prüft das Baurechtsamt alle eingegangenen Hinweise auf vermeintlich zweckentfremdet genutzte Objekte. Nur bei Vorliegen eines konkreten Anfangsverdachts auf Zweckentfremdung wird ein förmliches Verfahren eingeleitet.
Es wurden in 2017 mehrere Bußgeldverfahren angestrengt, da die Adressaten aber umgehend reagierten, konnte auf die Festsetzung eines Bußgelds verzichtet werden. Nur in zwei Fällen wurden bislang Bußgeldbescheide erlassen. "Es ist nicht unser Ziel, hohe Bußgeldeinnahmen zu generieren. Wir wollen den betroffenen Wohnraum wieder der Wohnnutzung zuführen oder für die Schaffung von gleichwertigem Wohnraum in mindestens dem gleichen Umfang sorgen", so Grund.
Generell sei der Beratungsbedarf bei den Wohnungseigentümern auch im Jahr 2017 unverändert hoch geblieben. Es überwiegen dabei die telefonischen Anfragen und Beratungsgespräche, die durch die Anrufer oft anonym und ohne Nennung eines konkreten Objekts geführt werden.
Als problematisch bezeichnet das Baurechtsamt weiterhin den Umgang mit Leerständen vor Inkrafttreten der Satzung im Jahr 2016. Diese können aufgrund der fehlenden landesgesetzlichen Grundlage bislang nicht geahndet werden.
Evaluation des Zweckentfremdungsverbots durch das Land
Entsprechend der Vorgabe im Landesgesetz hat das zuständige Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau zur Evaluierung des Gesetzes einen Fragebogen an die betroffenen Gemeinden verschickt. Abgefragt wurde u.a., ob auf der Arbeitsebene Verbesserungsmöglichkeiten gesehen werden, die eine Anwendung des Gesetzes erleichtern oder effizienter machen würden. Das Baurechtsamt hat am 26. Februar 2018 zu den Verbesserungsmöglichkeiten Stellung genommen.
Grundsätzlich hält das Amt die Satzung für ein wirksames Instrument, das ein Bewusstsein schafft und Eigentümer dazu bringt, das Beratungsangebot der Stadt anzunehmen. "Allerdings ergeben sich aus der Ermächtigung im Landesrecht außer Bußgeldern keine weiteren Instrumente, die bei besonders hartnäckigen Vermietern angewandt werden könnten", erklärte Grund. In der Stellungnahme regte die Stadt deshalb an, zu prüfen, ob den Kommunen ein Zugriffsrecht auf zweckentfremdete Wohnungen eingeräumt werden kann, die die Stadt dann zur Mietspiegelmiete weitervermieten könnte. Das Zugriffsrecht könnte dadurch abgewendet werden, dass der Verfügungsberechtigte nach Androhung des Zugriffs die Wohnung selbst wieder dem Wohnungsmarkt zuführt.
Hintergrund Satzung zum Zweckentfremdungsverbot
Der Gemeinderat hat am 3. Dezember 2015 die Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum beschlossen, die am 1. Januar 2016 in Kraft getreten ist. Die Geltungsdauer einer Zweckentfremdungsverbotssatzung ist gesetzlich auf maximal fünf Jahre beschränkt, in Stuttgart also derzeit bis 31.12.2020. Das Verbot gilt für das gesamte Stadtgebiet.
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