Stuttgarter Immobilienmarkt zeigt sich von den aktuellen wirtschaftlichen und politischen Entwicklungen noch unbeeindruckt

So schneidet es hinsichtlich Vertragszahlen und Geldumsatz besser ab als der Vorjahreszeitraum. Die zum 1. Januar 2022 ermittelten Bodenrichtwerte wurden im Bereich des Wohnungsbaus um 5 Prozent fortgeschrieben und für gewerbliche Flächen beibehalten. Darüber hinaus wurde die Bodenrichtwertkarte an neue gesetzliche Anforderungen angepasst.

Wie im Grundstücksmarktbericht 2022 berichtet, wurden im Jahr 2021 beim Gutachterausschuss mit 5.167 Verträgen nur geringfügig mehr Immobilientransaktionen registriert als im Vorjahr (+1,4 Prozent). Auch im fünften Jahr in Folge verharrt die Zahl der Käufe auf niedrigem Niveau. Der Geldumsatz hingegen stieg gegenüber dem Vorjahr um 28,9 Prozent an und erreicht mit 4,54 Milliarden Euro ein neues Rekordniveau.

Die positive Umsatzentwicklung lässt sich in allen Teilmärkten beobachten. Den höchsten relativen Zuwachs im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten mit rund 37 Prozent die bebauten Grundstücke. Mit rund 2,7 Milliarden Euro ist dies auch der Teilmarkt mit dem höchsten Geldumsatz. Die Umsatzsteigerung ist unter anderem auf mehrere großvolumige Transaktionen im Bereich bebauter Gewerbegrundstücke zurückzuführen. So wurden beispielsweise gegenüber 2020 doppelt so viele Bürogebäude gehandelt.

Der Verkaufsumsatz bei Einfamilienhäusern lag, trotz nahezu unveränderter Vertragszahlen, mit 230,6 Millionen Euro deutlich über dem Vorjahresniveau (+17 Prozent). Des Weiteren stieg der Geldumsatz von Zweifamilienhäusern um zirka 52 Prozent. Auch der Geldumsatz bei Wohnungs- und Teileigentum hat sich um 9 Prozent gegenüber dem Vorjahr sichtlich erhöht. Für Eigentumswohnungen wurden 2021 deutlich höhere Preise bezahlt. Der Durchschnittspreis je Quadratmeter Wohnfläche für Eigentumswohnungen im Wiederverkauf für die Baujahre nach 1945 stieg beispielsweise von rund 4.290 auf rund 4.730 Euro.

Neubau-Eigentumswohnungen kosteten 2020 im Mittel rund 7.000 Euro je Quadratmeter, im zurückliegenden Jahr hingegen rund 7.850 Euro je Quadratmeter. Insgesamt lässt sich ein Preisanstieg für eine durchschnittliche Wohnung von 10 Prozent im Bestand und 8 Prozent für Neubauobjekte über das gesamte Stadtgebiet feststellen.

Für unbebaute Grundstücke ist die Anzahl der Verkäufe rückläufig. Der Geldumsatz wiederum ist um 35 Prozent gestiegen.

Das vergangene Jahr verzeichnete zudem einen Anstieg der Preise für Wohnbauland. Der Gutachterausschuss hat daher die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2022 im Bereich des Wohnungsbaus um 5 Prozent fortgeschrieben. Die Bodenrichtwerte für gewerbliche Flächen wurden im Wesentlichen beibehalten, da in diesem Bereich keine Preisveränderungen beobachtet wurden.

Über die preisliche Fortschreibung hinaus, haben die Novellierung der Immobilienwert-Ermittlungsverordnung und das neue Landes-Grundsteuergesetz zu weitergehenden Anpassungen der Bodenrichtwertkarte geführt. So werden von diesem Jahr an die Bodenrichtwerte nicht mehr zum Stichtag 31. Dezember abgeleitet, sondern zum 1. Januar des Folgejahres. Auch wurden die den Bodenrichtwerten zugrundeliegenden Nutzungsarten vollständig überarbeitet und erweitert, was in Einzelfällen zu neuen oder veränderten Bodenrichtwertzonen geführt hat. Die Bodenrichtwerte werden zudem erstmals für das gesamte Stadtgebiet flächendeckend in Zonen dargestellt. Bisher war das ausschließlich für Wohn- und Gewerbegrundstücke der Fall. Die Veränderungen führen dazu, dass für Baugrundstücke die Anzahl der Zonen von 730 auf 788 angewachsen ist und für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke erstmals 417 Zonen ausgewiesen wurden.

Im Zuge der Grundsteuerreform hat sich das Land Baden-Württemberg dazu entschieden, ab 2025 die Grundsteuer auf Basis einer typisierenden Bewertungsmethode aus dem Produkt der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert zu erheben. Grundlage der Berechnung werden unter anderem die zum 1. Januar 2022 veröffentlichten Bodenrichtwerte sein. Erläuterungen und Hinweise hierzu sind auf der Website der Stadt unter der Rubrik „Grundstückswerte, Bodenrichtwerte für die Grundsteuer“ veröffentlicht.

Wie sich aktuelle (geo-)politische Entwicklungen und veränderte Rahmenbedingungen für die Bau- und Immobilienbranche – hierzu gehören zum Beispiel die deutliche Steigerung der Zinsen für Immobiliendarlehen und die stark zunehmenden Preise für Baumaterialien – auf den Immobilienmarkt auswirken, wird derzeit vielerorts diskutiert. Rückschlüsse auf den Stuttgarter Immobilienmarkt lassen sich anhand des ersten Quartalsberichts 2022 bisher nicht treffen.

Im ersten Quartal 2022 bleibt die positive Entwicklung des Stuttgarter Immobilienmarkts hinsichtlich der Anzahl der Transaktionen und des Geldumsatzes bestehen. Nach dem Umsatzrekordjahr 2021 schneidet auch das erste Quartal 2022 gut ab. Sowohl die Anzahl der Transaktionen als auch der erzielte Geldumsatz liegen über den Werten des Vorjahresquartals und dem Mittelwert der vergangenen zehn Jahre. In beiden Bereichen verzeichnen die Eigentumswohnungen den größten relativen Anstieg. Ungetrübt zeigt sich die Preisentwicklung: So setzt sich nach jetziger Erkenntnis die Preissteigerung für Wohnbauland, bebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen fort.

Seit Jahresbeginn haben sich aufgrund der gestiegenen Zinsen Immobiliendarlehen deutlich verteuert. Aufgrund des prognostizierten weiteren Zinsanstiegs, erwartet der Gutachterausschuss eine dämpfende Wirkung auf die weitere Preisentwicklung.