Der Vorsitzende des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, Günter Siebers, sagte: „Das Jahr 2023 beginnt auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt, wie das Jahr 2022 zu Ende gegangen ist. Transaktionszahlen und Geldumsätze liegen zum Teil deutlich unterhalb des Niveaus des Vorjahresquartals.“ Besonders prägnant sei dabei der Umsatzrückgang im Bereich der Eigentumswohnungen im Neubau: „Nur 15 Neubauwohnungen konnten in Stuttgart verkauft werden. Mit einem Geldumsatz von rund 10,1 Millionen ist das der mit Abstand schwächste Jahresanfang in diesem Segment seit Beginn der digitalen Erfassung der Kaufverträge im Jahr 1985.“
Der Rückgang betrifft alle Teilmärkte der bebauten und unbebauten Grundstücke, sowie Wohnungs- und Teileigentum. Die Preise sinken über alle Teilmärkte hinweg leicht.
Wie im Grundstücksmarktbericht 2023 berichtet, lag die Anzahl der Immobilienverkäufe 2022 mit rund 4.700 Verträgen auf einem historischen Tiefstand. Dies entspricht einem Rückgang um 9 Prozent im Vergleich zum Jahr 2021. Im Vergleich zum umsatzstarken Vorjahr ist der Geldumsatz mit 3,45 Milliarden Euro um circa 26 Prozent gesunken. Die politischen und wirtschaftlichen Umbrüche des vergangenen Jahres zeigen sich folglich deutlich auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt. Der neu erschienene Marktbericht enthält außerdem die Daten für die Wertermittlung zum Stichtag 1. Januar 2023.
Bodenrichtwerte für Büroimmobilien variieren je nach Lage
Die veränderten Bedingungen in der Bau- und Immobilienbranche wie die deutliche Zinssteigerung für Immobilienkredite sowie der Preise für Baumaterialien und Energie schlagen sich auch auf die Bodenrichtwerte nieder. Der Gutachterausschuss schrieb die zum 1. Januar 2023 ermittelten Bodenrichtwerte im Bereich des Wohnungsbaus stadtweit um minus fünf Prozent fort. Die Richtwerte für gewerbliche Flächen stagnieren oder sinken, abhängig von der Lage und Nutzungsart.
Die Richtwerte für Bürogebiete in der City sind aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage und gestiegene Spitzenmieten unverändert geblieben. Siebers sagte: „Wir können beobachten, dass sich viele Unternehmen in Richtung Innenstadt orientieren. In Zeiten des Fachkräftemangels wollen Arbeitgeber ihren Mitarbeitenden einen attraktiven Standort anbieten können.“ Die Richtwerte für Bürogebiete in Außenbezirken sind dagegen um 20 Prozent gesunken. Richtwerte für Geschäftshäuser in der Stuttgarter City wurden aufgrund der schwierigen Marktlage im Einzelhandel und gesunkener Spitzenmieten teilweise um bis zu minus zehn Prozent fortgeschrieben.
Schwache Verkaufszahlen auch im ersten Quartal 2023
Wie sich die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt in Stuttgart im ersten Quartal 2023 fortsetzt, zeigt die neue Ausgabe der „Informationen zum Stuttgarter Grundstücksmarkt“. Mit 938 registrierten Eigentumsüberschreibungen in den ersten drei Monaten des Jahres 2023 kann ein sehr schwacher Jahresauftakt diagnostiziert werden. Dies entspricht einem Rückgang um rund 26 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Eine ähnlich niedrige Anzahl an Verkäufen im ersten Quartal wurde zuletzt im Jahr 1997 verzeichnet. Die Geldumsätze sind im Vergleich zum Vorjahresquartal um rund 42 Prozent gesunken, auf einen Wert von 472 Millionen Euro. Ähnliche Geldumsätze wurden zuletzt im ersten Quartal der Jahre 2013 und 2014 registriert.
Die Dynamik sinkender Transaktionen und Geldumsätze kann gleichermaßen für die Teilmärkte der unbebauten und bebauten Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum konstatiert werden. Eigentumsüberschreibungen von unbebauten Grundstücken haben im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 21 Prozent abgenommen, Geldumsätze um circa 53 Prozent. Verkäufe von bebauten Grundstücken sind im Vergleich zum Vorjahresquartal um rund 29 Prozent gesunken, Geldumsätze um circa 42 Prozent. Die Zahl der Kauffälle von Wohnungs- und Teileigentum liegt rund 26 Prozent niedriger als im Vorjahreszeitraum, der Geldumsatz rund 40 Prozent.
Zu Anfang des Jahres sind mit Wohngebäuden bebaute Grundstücke von stärkeren prozentualen Rückgängen betroffen, als von mit Gewerbegebäuden bebaute Grundstücke. Gemischt genutzte Gebäude wurden genauso viele wie im Vorjahreszeitraum gehandelt, dabei wurde ein um zwei Prozent höherer Geldumsatz erzielt. Geschäfts- und Bürogebäude wurden mit sieben Verkäufen häufiger gehandelt als im Vorjahreszeitraum (fünf Verkäufe). Der Geldumsatz geht mit 21,5 Millionen Euro im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (29,2 Millionen Euro) zurück, da vermehrt Verkäufe mit vergleichsweise niedrigem Kaufpreis registriert wurden.
Im Bereich der Eigentumswohnungen schlägt sich das veränderte Marktumfeld besonders markant im Neubausegment durch. Im ersten Quartal 2023 wurden 15 Neubauwohnungen verkauft, rund 79 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Noch nie wurden beim Gutachterausschuss weniger Verkaufe in diesem Segment registriert. Bei Bestandwohnungen beträgt der Rückgang im Vergleich zum Vorjahreszeitraum rund 22 Prozent. Die Geldumsätze gehen bei Neubauwohnungen um rund 81 Prozent zurück, bei Bestandswohnungen im Wiederverkauf um 29 Prozent.
Die bereits Ende des vergangenen Jahres beobachteten Rückgange der Kaufpreise von älteren Eigentumswohnungen, Drei- und Mehrfamilienhäusern setzen sich im ersten Quartal mit Rückgängen im niedrigen einstelligen Prozentbereich fort. Die Preise für Bauplätze für den individuellen Wohnungsbau, Einfamilien- und Reihenhäuser sowie Neubaueigentumswohnungen, die zum Ende des Vorjahres noch zu stagnieren schienen, verzeichnen im ersten Quartal 2023 nun ebenfalls Rückgänge im niedrigen einstelligen Prozentbereich.
Informationen zum Gutachterausschuss
Als unabhängiges Sachverständigengremium entscheidet der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart nach Vorarbeit der Geschäftsstelle über die Bewertung von Immobilien. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist beim Stadtmessungsamt, Abteilung Immobilienbewertung und Beiträge, angesiedelt.
Weitere Informationen, zum Beispiel zur Erstellung von Wertgutachten, gibt es online unter www.stuttgart.de/gutachterausschuss (Öffnet in einem neuen Tab) oder im Kundenzentrum des Stadtmessungsamts, 0711 216−59601.