Mit dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz vom Dezember 2013 hat das Land Baden-Württemberg die Grundlage für entsprechende kommunale Satzungen von Gemeinden mit Wohnungsnot geschaffen. Voraussetzung dafür ist, dass die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und der Wohnraummangel nicht mit anderen zumutbaren Mitteln, wie etwa Wohnbautätigkeit und Wohnraumförderung, behoben werden kann.
Eine Zweckentfremdung von Wohnraum liegt insbesondere dann vor, wenn dieser für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird, wenn die Wohnnutzung durch bauliche Veränderungen verhindert wird, wenn eine gewerbliche Fremdenbeherbergung nicht nur vorübergehend stattfindet oder wenn Wohnraum länger als sechs Monate leer steht, beseitigt oder abgebrochen wird.
Bußgeld für strafbare Leerstände
In der Stadt Stuttgart ist die Wohnversorgung der Bevölkerung zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet. Während die Zahl der Haushalte seit 2011 jährlich um durchschnittlich ein Prozent gewachsen ist, hat der Wohnungsbestand jeweils nur um 0,5 Prozent zugenommen. Auch das Mitspiegelniveau – als Indikator für einen bestehenden Wohnungsmangel – hat sich von 2000 bis 2018 um insgesamt 66,9 Prozent erhöht, während sich die durchschnittliche Nettokaltmiete in Baden-Württemberg nur um 30,8 Prozent verteuerte. Besonders deutlich wird der Wohnungsmangel im Segment der besonders preisgünstigen Sozialmietwohnungen: Für diesen Bereich waren bis Ende 2019 insgesamt 4564 wohnungssuchende Haushalte bei der Stadt vorgemerkt.
Dem Wohnungsmangel kann in Stuttgart nur mittel- und langfristig begegnet werden: Neben den Maßnahmen des Konzepts "Wohnen in Stuttgart" mit Neubauten und der Steigerung der Bauförderung soll jetzt auch das Zweckentfremdungsverbot weiter eingesetzt werden. Das geltende Recht gibt hier jedoch keine Möglichkeit, die Wiedernutzung von Wohnraum oder die Vermietung direkt anzuordnen. Stattdessen sieht es ein Bußgeld für strafbare Leerstände vor. Darüber hinaus ist die Stadtverwaltung auf Beratungs- und Überzeugungsgespräche angewiesen.
Mehr als 1100 Verfahren eingeleitet
Bis Ende 2019 wurden in Stuttgart insgesamt 1161 Verfahren nach der Zweckentfremdungsverbotssatzung eingeleitet. Davon sind derzeit noch 459 Verfahren anhängig, überwiegend wegen Ferienwohnungen oder Leerstand. Für insgesamt 113.000 Quadratmeter Wohnraum wurden Zweckentfremdungsgenehmigungen erteilt, im Gegenzug aber die Neuerrichtung von über 240.000 Quadratmeter Ersatzwohnraum gesichert und zweckgebundene Ausgleichszahlungen von mehr als 325.000 Euro festgesetzt. Die Verlängerung der Satzung tritt am 1. Januar 2021 in – und mit Ablauf des 31. Dezembers 2025 außer Kraft.