Der Vorsitzende des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, Günter Siebers, sagte: „Die Anzahl der Immobilienverkäufe in Stuttgart stagnierte 2021 wie in den vergangenen vier Jahren auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Mit 5.118 Kaufverträgen haben wir geringfügig mehr Verkäufe als im Vorjahr registriert, jedoch immer noch 8 Prozent weniger als im Durchschnitt der letzten zehn Jahre.“ Eine gegenläufige Entwicklung sei hingegen beim Geldumsatz zu beobachten. Siebers: „Mit einem Volumen von insgesamt 4,5 Milliarden Euro haben wir ein Allzeithoch beim Umsatz. Das Jahr 2021 löst damit 2018 als Spitzenjahr beim erzielten Umsatz ab.“ In beiden Jahren seien ähnlich viele Transaktionen getätigt worden. Siebers erklärte, auch bei den Wohnflächenpreisen für Eigentumswohnungen im Bestand sei ein neuer Rekord aufgestellt worden. So wurde in Stuttgart-Mitte eine Eigentumswohnung für über 24.000 Euro je Quadratmeter verkauft.
Die positive Umsatzentwicklung spiegelt sich über alle Teilmärkte, also bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum, hinweg wider. Den höchsten relativen Zuwachs im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten mit rund 37 Prozent die bebauten Grundstücke. Mit rund 2,7 Milliarden Euro ist dies auch der Teilmarkt mit dem höchsten Geldumsatz. Im Bereich der Wohngebäude zeigen sich Umsatzzugewinne vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern, schwächer ausgeprägt auch bei den Drei- und Mehrfamilienhäusern. Die Umsätze mit Geschäfts- und Bürogebäuden sind stark gestiegen und liegen 20 Prozent über dem zehnjährigen Mittel, erreichen aber nicht die Werte der Spitzenjahre 2018 und 2019. Gegenüber dem Vorjahr haben sich die Umsätze sogar verdoppelt, die sich 2020 auf einem Tiefstand befunden hatten.
Der Umsatz mit unbebauten Grundstücken ist gegenüber 2020 um 34,4 Prozent gestiegen, der des Teilmarktes Wohnungs- und Teileigentum stieg um 7,8 Prozent. Erstmalig seit dem Jahr 2015 lag der Umsatz gewerblicher Bauplätze wieder über dem Wert für Wohnbauplätze.
Ein Grund für den kräftigen Umsatzzuwachs sind weiter anhaltende Preissteigerungen. Diese sind sowohl bei bebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen, als auch bei Bauplätzen zu beobachten. So wurden beispielsweise für Eigentumswohnungen 2021 deutlich höhere Preise bezahlt. Der Durchschnittpreis je Quadratmeter Wohnfläche für eine Eigentumswohnung im Wiederverkauf stieg von 4.307 Euro im Vorjahr auf 4.816 Euro an. Ebenso deutlich fällt die Steigerung bei den neu erstellen Eigentumswohnungen aus. Im Durchschnitt kostete 2020 eine Wohnung 7.012 Euro je Quadratmeter, im zurückliegenden Jahr 7.871 Euro je Quadratmeter. Der Anstieg liegt, sowohl für Bestands- als auch für Neubauobjekte, bei rund 12 Prozent und betrifft das gesamte Stadtgebiet.
Vergleicht man den Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in den sieben größten deutschen Städten, so liegt Stuttgart im Mittelfeld. Sowohl im Neubau als auch im Bestand werden in Berlin, Düsseldorf und Köln niedrigere Durchschnittspreise als in Stuttgart erzielt, in Frankfurt, Hamburg und München dagegen höhere.
Die Preise für Stuttgarter Wohnhäuser stiegen im vergangenen Jahr weiter: Für Ein- bis Dreifamilienhäuser und für Einfamilienreihenhäuser liegen die Preissteigerungen im oberen einstelligen Prozentbereich. Für ein Einfamilienhaus mussten 2021 durchschnittlich ca. 1 Million Euro und für ein Reihenhaus durchschnittlich 652.000 Euro bezahlt werden.
Mit 77 verkauften Baugrundstücken für den ein- bis zweigeschossigen Wohnungsbau sind die Verkaufszahlen auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahr. Die durchschnittliche Bauplatzgröße (663 Quadratmeter) und der Flächenumsatz (51.033 Quadratmeter) sind dabei angestiegen. Der durchschnittliche Preis für einen Quadratmeter Baugrund lag bei 1.765 Euro und damit um 15 Prozent höher als im Vorjahr. Der Spitzenwert liegt dieses Jahr mit 3.678 Euro je Quadratmeter um 17 Prozent höher als im Vorjahr.
Im vergangenen Jahr wurden 54 Baugrundstücke für den Geschosswohnungsbau verkauft. Die durchschnittliche Bauplatzgröße (878 Quadratmeter) und der Flächenumsatz (47.395 Quadratmeter) lagen etwas unter den Werten des letzten Jahres. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis (2.080) lag um 13 Prozent höher als im Vorjahr, zudem wurde mit 6.453 Euro je Quadratmeter ein neuer Spitzenwert erzielt.
Die Untersuchungen zur Fortschreibung der Bodenrichtwerte sind noch nicht abgeschlossen. Diese werden zusammen mit dem Grundstücksmarktbericht Ende Juni veröffentlicht.
Informationen zum Gutachterausschuss
Als unabhängiges Sachverständigengremium entscheidet der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart nach Vorarbeit der Geschäftsstelle über die Bewertung von Immobilien. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist beim Stadtmessungsamt, Abteilung Immobilienbewertung und Beiträge, angesiedelt. Weitere Informationen, zum Beispiel zur Erstellung von Wertgutachten, gibt es unter www.stuttgart.de/gutachterausschuss (Öffnet in einem neuen Tab) oder im Kundenzentrum des Stadtmessungsamts, Telefon 216-59601.