Bericht "Wohnungsmarkt Stuttgart 2012" vorgestellt

Erster Bürgermeister Michael Föll: "Der Wohnungsbericht wird in Abständen von mehreren Jahren erstellt und stellt als Kompendium die statistischen Daten, Fakten und Analysen zu den Entwicklungen des Stuttgarter Wohnungsmarktes in den zurückliegenden Jahren zusammen."

Michael Föll weiter: "In diesem Bericht ist es gelungen, den durchaus komplexen Bereich des geförderten Wohnungsmarkts durch zusätzliche aussagekräftige Tabellen, Abbildungen und erstmals auch Erläuterungstexten verständlicher zu machen."

Bürgermeister Dr. Schairer betonte in seiner Einführung die Relevanz des neuen Berichts: "Gerade in einer Zeit, in der die Themen Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage zu den wichtigsten kommunalen Handlungsfeldern in prosperierenden Großstädten geworden sind, brauchen wir möglichst fundierte Grundlagenmaterialien und Analysen, um die Wohnpräferenzen sowohl der etablierten Zielgruppen zu erkennen, als auch die Träger neuer Wohntrends auszumachen. Mit diesem Bericht sollen allen Wohnungsmarktakteuren abgesicherte Entscheidungsgrundlagen geboten werden."

Der Bericht bilde die Datenbasis für das Handlungskonzept 'Wohnen in Stuttgart' des Oberbürgermeisters sowie die Grundlage für die noch zu entwickelnde Handlungsstrategie 'urbanWohnen' der Stadtentwicklungsplanung."

Dr. Martin Schairer weiter: "Gerade auch vor dem Hintergrund der prognostizierten langfristig anhaltenden positiven Einwohnerentwicklung Stuttgarts muss man davon ausgehen, dass dieses Handlungsfeld uns noch länger beschäftigen wird."

Der Bericht ist gegliedert in einen ersten Teil "Wohnungs- und Immobilienmarkt Stuttgart" und einen zweiten Teil "Geförderter Wohnungsmarkt Stuttgart".

Der erste Teil enthält die verfügbaren statistischen Daten zur Bautätigkeit und zum Gebäude- und Wohnungsbestand. Ein neuer Aspekt ist die Betrachtung energetischer Fragestellungen. Die Thematik "Wohnungsnachfrage" basiert auf den Daten zur Bevölkerungs- und Haushalteentwicklung und fasst die vorliegenden Analysen zur Wohnsituation und zu lebensstilspezifischen Wohnvorstellungen sowie zum Wohnen im Alter zusammen, die auf speziellen Umfragen beruhen.

Ein weiterer Aspekt betrifft die Wohnungsversorgung und die Abschätzung des Wohnungsbedarfs. Ergänzend wird die Entwicklung der Immobilienpreise und der Mieten in Stuttgart abgehandelt und auf die Situation in der Wohnungsmarktregion Stuttgart eingegangen.

Im zweiten Teil "Geförderter Wohnungsmarkt in Stuttgart" wird die Entwicklung des Bestands an geförderten Wohnungen und der Wohnungsbelegungsrechte sowie die Wohnraumförderung (Mietwohnungen, selbst genutztes Eigentum) dargestellt und die Nachfrage und Vermittlungen geförderter Wohnungen beleuchtet.

Abgerundet wird dieser Teil durch den Aspekt Soziale Absicherung des Wohnens (Kostenübernahme für Unterkunft, Wohngeld).

Das Themenheft Nr. 2/2013 ist beim Statistischen Amt zum Preis von 11 Euro erhältlich, Eberhardstraße 39, 70173 Stuttgart, Telefon 216-9 85 87, Fax 216-9 85 70, im Internet unter www.stuttgart.de/statistik-infosystem oder per E-Mail an komunisstuttgartde.

Die Bauwirtschaft in Stuttgart wurde nicht von der europäischen Finanz- und Wirtschaftskrise tangiert. In den Jahren 2009 bis 2011 wurden durchschnittlich 1500 Wohnungen fertig gestellt. 2012 waren es über 1800 Wohnungen, davon unverändert 90 Prozent in neu errichteten Wohnungen.

• Der Geschosswohnungsneubau holt seinen Rückstand alImählich wieder auf. In den letzten fünf Jahren wurden jährlich 950 Wohnungen gebaut, davon ein zunehmender Anteil als Mietwohnungen. Der Anteil fertig gestellten Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sank 2011
  adurch auf 52,3 Prozent.
• Ungebrochen ist nach wie vor der Trend zum Bau immer noch größerer Wohnungen. In den letzten 20 Jahren ist eine neue Wohnung um durchschnittlich 26 Quadratmeter und 0,9 Räume größer geworden.
• Größere Veränderungen ergaben sich beim Wohnungsbau im Bereich der Heiztechnik. Der Einbau von Öl- und Stromheizungen in Wohngebäuden ist von 83,7 Prozent im Jahr 2000 zugunsten von umweltverträglichen Heizungen auf 56,3 Prozent 2011 zurückgegangen.

Unter Vorgabe der Innenentwicklung entstanden im letzten Jahrzehnt die größten Wohnbauprojekte auf Umnutzungsarealen. Die Bautätigkeit ist seit 2006 im inneren Stadtgebiet stärker gewachsen, nicht zuletzt durch die Festlegung eines Mindestwohnanteils bei Neubauprojekten.

• Die Erweiterung des Gebäudebestandes vollzog sich in den letzten Jahrzehnten vor allem im Segment Einfamilienhaus (unter anderem durch gezielt aufgelegte städtische Förderprogramme für selbst genutztes Wohneigentum) und im Segment große Wohngebäude mit sieben und mehr Wohnungen (flächensparende Innenentwicklung, hohes Maß baulicher Nutzung an integrierten Standorten).
• Die Erweiterung des Wohnungsbestandes vollzog sich seit 2000 überproportional stark im Bereich großer Wohnungen mit sechs, sieben und mehr Räumen (+ 9,5 Prozent), während der Zuwachs an kleineren Wohnungen mit bis zu drei Räumen deutlich schwächer war (+ 3,4 Prozent).
• Durch die starke Zuwanderung junger Menschen in der Ausbildungs- und Berufseinstiegsphase (unter anderem doppelte Abiturjahrgänge) ist in diesem Wohnungsmarktsegment aktuell eine erkennbare Angebotsknappheit entstanden.
• Erst zwei Prozent des Wohngebäudebestandes werden mit erneuerbaren Energien beheizt. 13 Prozent aller vor 1998 errichteten Wohngebäude sind umfassend, knapp die Hälfte teilweise energetisch saniert.

Qualitative Daten geben Antworten zur Wohnsituation, Wohnbedürfnissen und Wohnpräferenzen etablierter Zielgruppen wie auch neuer Wohnmilieus und Lebensstilgruppen des Wohnungsmarktes:

• Wohneigentümer sind 2012 zufriedener, das Zufriedenheitsniveau der Mieterhaushalte ist aber seit 2006 stärker gewachsen.
• Die Wohneigentümerquote bei nichtdeutschen Haushalten stieg stärker an (19 Prozent: + 5 Prozentpunkte) als bei deutschen Haushalten (34: +2 Prozentpunkte).
• Lebensführungstypologie macht Entscheidungsmuster für Wohnformen und die Träger von Wohntrends sichtbar (zum Beispiel Akzeptanz ökologischen Wohnens in der Mittelschicht).
• Wohnen im Alter: Der Trend geht zum möglichst langen Verbleib in der Wohnung ("aging in place".) 93 Prozent der Senioren und Seniorinnen über 65 Jahre,75 Prozent der über 85-Jährigen leben in "normalen" Wohnungen. Großes Interesse besteht an gemeinsamen Wohnformen, aber in getrennten Wohnungen.
• Nur zwei Prozent der Wohnungen sind vollständig barrierefrei.

Die Zahl der verkauften Immobilien ging 2012 um 5,4 Prozent zurück. Der starke Rückgang beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern bewirkte einen Preisanstieg um 3,5 Prozent. Nach wie vor handelt es sich aber um eine moderate Preisentwicklung, eine Marktüberhitzung zeigt sich nicht.

Das Mietpreisniveau liegt in Stuttgart 2010/12 mit 5,5 Pozent über dem Miet- und Verbraucherpreisindex in Baden-Württemberg, die Mietbelastungsquote leicht über dem Durchschnitt.

Das Mietpreisniveau in der Wohnungsmarktregion liegt etwa bei 76 Prozent des Stuttgarter Niveaus.

Der Wohnungsmarktbelastungsfaktor zeigt einen entspannten Wohnungsmarkt im Umland.

Deutliche Änderungen in der (kommunalen) Förderstruktur seit Inkrafttreten des Landeswohnraumförderungsgesetzes (LWoFG) 2008 im Rahmen der Föderalismusreform.

• 2011 wurde das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM), ein Verfahren zur Gewinnung von Grundstücken für den geförderten Wohnungsbau, eingeführt.
• Der Bestand an geförderten Wohnungen ist in den vergangenen zehn Jahren um rund zehn Prozent gesunken.
• 82 Prozent (18 616) aller Wohnungsbelegungsrechte (22 768) gehören der Stadt Stuttgart.
• Durch vertragliches Bindungsrecht und einer Einschränkung der SWSG- Eigenbelegungsquote wurden seit 2008 zusätzliche Belegungsrechte geschaffen.
• Nach Ende der Föderalismusreform schrumpfte der geförderte Wohnungsbau sukzessive von jährlich 670 Wohnungen (2000-2005) über 380 Wohnungen (2006-2010) bis zum historischen Tiefstand von 86 geförderten Wohnungen 2012, davon 21 Sozialmietwohnungen.
• Der Förderschwerpunkt lag zwischen 1997 und 2011 beim selbst genutzten Wohneigentum. Seit 2011 wird wieder der Mietwohnungsbau verstärkt gefördert.
• Im Jahr 2014 und den Folgejahren sind über das neue Stadtentwicklungsmodell SIM zirka 400 Wohnungen in der Planung.

Seit 1998 fördert die Stadt Stuttgart energetische Sanierungen in privaten Wohngebäuden. Die Gesamtinvestitionen für 13 288 Wohnungen lagen bei 243 Millionen Euro. Kumulierte CO2-Einsparung: 280 600 Tonnen.

Die Vormerkdatei für Wohnungssuchende enthält ständig rund 3000 Haushalte. Die größte und weiterhin wachsende Zielgruppe sind Einpersonen-Haushalte. Die durchschnittlich jährliche Vermittlungsquote liegt bei 33 Prozent.

2011 gab es 7,4 Prozent SGB II-Bedarfsgemeinschaften weniger als 2006. Die laufenden Kosten der Unterkunft stiegen aber gegenüber 2006 um 4,3 Prozent.

Für den Mietanstieg ist vor allem die starke Steigerung der Heizkosten um 22 Prozent verantwortlich.

Nach der Wohngeldreform 2009 nahm die Zahl der Wohngeldempfänger wieder zu. Die größte Zielgruppe sind Rentner und Pensionäre.

Nach Zahl der Wohngeldempfänger und gezahlten Wohngeldbeträgen liegt Stuttgart im Landesdurchschnitt von Baden-Württemberg. Die durchschnittliche Wohnungsmiete der Wohngeldempfänger war in Stuttgart 2011 mit 471 Euro von allen Stadtkreisen am teuersten.