Das zeigt der neue Bericht „Wohnungsmarkt Stuttgart 2025“, den das Statistische Amt gemeinsam mit dem Amt für Stadtplanung und Wohnen vorgelegt hat. Der Bericht analysiert unter anderem aktuelle Entwicklungen von Angebot und Nachfrage, Trends bei Mieten und Immobilienpreisen, den geförderten Wohnungsmarkt sowie die Rolle der Region als Wohnstandort. Die zentralen Ergebnisse wurden am Freitag, 25. Juli, im Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen des Gemeinderats vorgestellt.
Der Leiter des Statistischen Amts, Matthias Fatke, erläuterte: „Auf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt herrscht weiterhin ein ausgeprägter Nachfrageüberhang: Auch in den Jahren 2023 und 2024, in denen die Bevölkerungszahl stagnierte oder leicht zurückging, blieb eine spürbare Entlastung aus. Die Zahl der privaten Haushalte stieg in den vergangenen zwei Jahren dennoch um rund 0,8 Prozent, vor allem durch den anhaltenden Zuwachs bei Einpersonenhaushalten. Die Nachfrage nach Wohnraum hat damit weiter zugenommen.“
Gleichzeitig befindet sich der Wohnungsbau weiterhin in einer schwierigen Lage: Gestiegene Baukosten und Zinsen bremsen Neubauprojekte aus. Im vergangenen Jahr 2024 wurden in Stuttgart 1.321 Wohnungen fertiggestellt – rund 30 Prozent weniger als im Vorjahr. Der Wohnungsbestand wuchs damit leicht um 0,3 Prozent. Auch der Rückgang der Baugenehmigungen setzte sich fort: Im Jahr 2024 wurden nur noch 961 Wohnungen genehmigt, nach 1.092 Wohnungen im Jahr zuvor. Ein ausgewogener Wohnungsmarkt bleibt damit vorerst außer Reichweite.
Vor diesem Hintergrund betonten der Bürgermeister für Städtebau, Wohnen und Umwelt, Peter Pätzold, und der Bürgermeister für Sicherheit, Ordnung und Sport, Dr. Clemens Maier, bei der Vorstellung des Berichts die gemeinsame Verantwortung von Stadt und Wohnungswirtschaft.
Mit den Vertreterinnen und Vertretern der Stuttgarter Wohnungswirtschaft wurden neue Grundlagen der Zusammenarbeit geschaffen, um den Bau neuer bezahlbarer Wohnungen voranzubringen. Um zusätzliche Impulse zu setzen, hat die Landeshauptstadt das Eigenkapital der Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft (SWSG) in den Jahren 2023 bis 2025 um insgesamt 200 Millionen Euro aufgestockt. Ergänzend wurde die städtische Wohnbauförderung um ein zusätzliches „300-Euro-pro-Quadratmeter-Programm“ erweitert, um den Wohnungsbau zusätzlich zu unterstützen. Zudem will die Verwaltung die Baugenehmigungs- und Bebauungsplanverfahren optimieren und beschleunigen.
Mieten steigen weiter, Kaufpreise stabilisieren sich
Sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Stuttgart zogen zuletzt wieder an. Der anhaltende Mangel an verfügbarem Wohnraum trifft weiterhin auf eine robuste Nachfrage. Nachdem sich infolge der Zinswende ab Mitte 2022 die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen deutlich verringert hatten, drehte sich dieser Trend in der zweiten Jahreshälfte 2024 wieder. Nach den jüngst veröffentlichten Zahlen des Gutachterausschusses für die Ermittlung für Grundstückswerte in Stuttgart ist der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung im Wiederverkauf im Gesamtjahresvergleich trotzdem um fast fünf Prozent gesunken und liegt bei rund 4,130 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Damit schwächte sich der Preisrückgang im Vergleich zum Vorjahr (-12 Prozent) deutlich ab. Bei Neubaueigentumswohnungen ist zuletzt eine Stagnation beziehungsweise eine leichte Steigerung der Preise auszumachen. Eine neu erstellte Eigentumswohnung kostete 2024 im Durchschnitt 8.360 Euro je Quadratmeter und damit nur zwei Prozent mehr als 2022.
Die etwas gesunkenen Wohnimmobilienpreise, die leicht verbesserten Finanzierungskonditionen und die gestiegene Kaufkraft haben den Erwerb von Wohneigentum 2024 zwar wieder attraktiver werden lassen. Angesichts des nach wie vor hohen Preisniveaus und weiterhin hoher Zinsen bleibt der Erwerb von Wohneigentum für viele Kaufinteressierte mit geringem oder mittlerem Einkommen in Stuttgart jedoch kaum erschwinglich.
Auch auf dem Mietwohnungsmarkt zeigt sich die Situation weiterhin angespannt. Laut dem Stuttgarter Mietspiegel lag die ortsübliche Vergleichsmiete im April 2024 bei durchschnittlich 11,15 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Nettokaltmiete). Deutlich höher fiel die durchschnittliche Angebotsmiete aus: Wohnungen, die im ersten Halbjahr 2024 online inseriert wurden, kosteten im Schnitt 15,51 je Quadratmeter. Die Differenz zur mittleren Bestandsmiete des Mietspiegels von 4,36 Euro je Quadratmeter verdeutlicht die sehr hohe Mietpreisdynamik bei Neuvertragsmieten. Im Großstadtvergleich liegt Stuttgart bei den Angebotsmieten auf Platz vier – hinter München, Frankfurt am Main und Berlin.
Viele Stuttgarter Mieterinnen und Mieter sind von hohen Wohnkostenbelastungen betroffen: Im Schnitt gaben Miethaushalte 2024 rund 29 Prozent ihres Nettoeinkommens für ihre Bruttokaltmiete aus. Knapp jeder fünfte Miethaushalt in Stuttgart muss mehr als 40 Prozent seines verfügbaren Nettoeinkommens für die Miete aufwenden und gilt damit als überbelastet. Dieser Anteil hat sich in den vergangenen vier Jahren zumindest nicht weiter erhöht.
Angesichts des anhaltenden Wohnungsmangels, der weiterhin hohen Nachfrage und einer absehbar niedrigen Neubautätigkeit ist in den kommenden Jahren zwar mit weiter steigenden Preisen auf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt zu rechnen – allerdings ohne eine Rückkehr zur Dynamik der früheren Boom-Jahre mit starkem Bevölkerungswachstum.
Stadt fördert Mietwohnungsbau
Um einkommensschwächeren Haushalten kostengünstiges Wohnen zu ermöglichen, investiert die Landeshauptstadt insbesondere in den Bau von Sozialmietwohnungen. Zugleich wird der Mietwohnungsbau für Haushalte, die über den Einkommensgrenzen zum Erhalt eines Wohnberechtigungsscheins liegen, mit kommunalen Förderprogrammen finanziell unterstützt. In den vergangenen beiden Jahren investierte die Landeshauptstadt Stuttgart über 32 Millionen Euro in den Sozialmietwohnungsbau. Ein Schwerpunkt lag dabei bei der Verlängerung von Mietpreis- und Belegungsbindungen. Für langfristige Verlängerungen von Bindungen für 558 Wohnungen hat die Stadt nahezu 20,5 Millionen Euro investiert. Weiterhin wurden Grundstücke zur Erstellung von Sozialmietwohnungen vergünstigt an Wohnungsunternehmen veräußert und Zuschüsse zur Verbesserung der Wirtschaftlichkeit gewährt. Zum Wohl der Mieter wurden Mietzuschüsse gewährt.
Ende 2024 umfasste der Bestand an geförderten Wohnungen in Stuttgart 16.199 Wohnungen, darunter 14.587 Sozialmietwohnungen mit Mietpreis und Belegungsbindungen. Bei 814 Wohnungen müssen die Mieter, die Einkommensgrenzen aus dem kommunalen Förderprogramm „Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher“ einhalten. 798 Wohnungen sind geförderte Eigentumswohnungen für Selbstnutzer.
Nachdem der Bestand an geförderten Wohnungen über Jahrzehnte spürbar abnahm, konnte diese Entwicklung zumindest gestoppt werden. Seit 2020 bleibt er stabil. Sein Anteil am gesamten Wohnungsbestand liegt bei knapp über fünf Prozent. Im Großstadtvergleich verfügt Stuttgart über einen durchschnittlichen Anteil an geförderten Wohnungen.
Alexander Pazerat, Leiter der Abteilung Wohnen, sagte: „Wir können den Bestand an Sozialmietwohnungen nur mit großer Anstrengung aufrechterhalten. Die Verlängerungen von Mietpreis- und Belegungsbindungen sind dafür elementar. Der Dank gebührt den Wohnungsunternehmen, mit denen Verhandlungen über Bindungsverlängerungen aufgenommen werden konnten. Die hohe Anzahl an Wohnungen zeigt, dass in vielen Fällen eine Einigung zur Verlängerung der Bindungen möglich war.“ Pazerat weiter: „Die Zahl der Haushalte, die auf eine Sozialwohnung warten, ist im letzten Jahr nochmals deutlich gestiegen. Der Stand ist historisch hoch. Bei einer weiterhin geringen Fluktuation auf dem Mietwohnungsmarkt ergeben sich dadurch sehr lange Wartezeiten bis zur Vermittlung einer geförderten Wohnung. Besonders dramatisch ist die Lage bei Großfamilien.“
Ende 2024 waren 5.435 wohnungssuchende Haushalte für eine Sozialmietwohnung vorgemerkt, darunter 4.023 Not- und Dringlichkeitsfälle. Die Zahl der ausgestellten Wohnberechtigungsscheine stieg um über 1.000 auf 6.642.
Im vergangenen Jahr konnten insgesamt 284 neue Sozialmietwohnungen bezogen werden. 43 Wohnungen konnten durch berechtigte Haushalte aus den Programmen „Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher“ und „Schaffung von Wohnraum zur Miete“ bezogen werden. Darüber hinaus wurden 15 geförderte Wohneinheiten im Stuttgarter Eigentumsprogramm bezugsfertig.
Weiterhin große Nachfrage für städtische Zuschüsse für energetische Sanierungen
Die Stadt Stuttgart unterstützt bereits seit 1998 energetische Sanierungen mit städtischen Zuschüssen im kommunalen Energiesparprogramm. Das Programm lässt sich mit Bundesmitteln zur Energieeinsparung kombinieren. Seit 2020 können auch Wohnungsunternehmen vom Förderprogramm profitieren.
Das Programm wird nach wie vor sehr gut angenommen. Bei einer Gesamtinvestition von 95 Millionen Euro im Jahr 2024 konnten 16,5 Millionen Euro an Fördermitteln gebunden werden. Über 450 förderfähige Anträge zeigen die Attraktivität des Förderprogramms zur Erreichung der städtischen Klimaziele.
Zum 1. Oktober werden mehrere Fördertatbestände in der neuen Förderrichtlinie Heizungsprogramm zusammengefasst. Die Förderlandschaft wird dadurch vereinfacht. Sämtlich relevanten Fördertatbestände rund um den Heizungsaustausch werden in einer Förderrichtlinie gebündelt und schaffen einen Anreiz zur klimafreundlichen Wärmeerzeugung.
Weitere Infos im Themenheft des Statistischen Amts
Das Themenheft Nr. 2/2025 ist beim Statistischen Amt zum Preis von 11 Euro erhältlich, Eberhardstraße 37, 70173 Stuttgart, Telefon 216-98587, E-Mail komunisstuttgartde sowie als kostenfreier Download unter www.stuttgart.de/statistik-infosystem (Öffnet in einem neuen Tab).