Wohnbauentwicklung

Innenentwicklung vor Außenentwicklung
Wie viele andere Städten auch, hat die Landeshauptstadt Stuttgart sich zum Vorrang der Innenentwicklung verpflichtet. Gebaut werden soll nach Möglichkeit nur dort, wo bereits bebaut war, um weiteren Flächenverbrauch zu vermeiden. Auf unbebaute, nicht erschlossene Flächen im Außenbereich wird verzichtet. Denn Klimawandel, Natur‐ und Artenschutz erfordern einen sorgsamen Umgang mit unbebauten Bereichen.

Der sorgsame und nachhaltige Umgang mit Flächen ist auch im bundesweit geltenden Recht, § 1a im Baugesetzbuch, festgelegt. Die kommunale Planung entwickelt Flächen im Innenbereich mit der Zielsetzung einer ausgewogenen urbanen Nutzungsmischung.

Ganzheitliche Innenentwicklung
Wichtig für nachhaltige Stadtentwicklung ist ein sehr bewusster Umgang mit den bestehenden Flächen im Innenbereich. Jedes Bauprojekt ist eine neue Chance, die unterschiedlichen Ansprüche an unsere Stadt besser zu erfüllen. Deshalb müssen Siedlungs‐, Verkehrs‐, Frei‐ und Grünräume immer gesamtheitlich betrachtet werden.

So gelingt die eine hohe Lebensqualität für die Menschen in der Stadt. Wichtig sind Anpassung an den Klimawandel, der Erhalt der biologischen Vielfalt, Ressourcen‐ und Klimaschutz und gesunde Umweltbedingungen für alle. Neben Wohnen, Verkehr und Arbeiten, werden soziale Infrastruktur, Erholungsflächen, Stadtnatur und Aufenthaltsqualität immer mitgedacht.

In Stuttgart werden Baulücken seit 1990 systematisch erfasst. Mit der Datenbank unterstützt sie kaufinteressierte Privatpersonen und Firmen bei der Suche nach bebaubaren Grundstücken. Wenn alle Seiten einverstanden sind, stellt die Stadt den Kontakt für einen möglichen Verkauf her.

Alle öffentlich einsehbaren Baulücken sind im  Baulückenkataster (Öffnet in einem neuen Tab) dargestellt.

Für die Entwicklung und Vermarktung städtischer Flächen als Wohnquartiere erstellt das Amt für Stadtplanung und Wohnen Grundsatzvorlagen. Darin sind die konzeptionellen Linien für die Entwicklung formuliert, beispielsweise der erwartete Zeithorizont der Entwicklung, Mobilitäts‐ und Klimakonzepte, sowie der grundsätzliche Charakter eines neuen Gebiets.

Der Gemeinderat berät und entscheidet öffentlich über die Inhalte und beschließt diese. Sie liefern die Grundlage für die Grundstücksvergabe und alle weiteren Entwicklungen auf den entsprechenden Flächen. Die Grundlagen für alle folgenden Fachplanungen und Ämter der Landeshauptstadt Stuttgart sind in der Grundsatzvorlage zusammengeführt.

 Beispiel Neckarpark (Öffnet in einem neuen Tab)

Wenn städtische Flächen vergeben werden, erhält bei einem Konzeptverfahren die Bewerbung mit dem besten Konzept das Grundstück zum Bau. Die Flächen gehen dabei an diejenigen mit den passendsten Ideen und Lösungen im Konzept. Somit entscheidet bei diesem Verfahren die Qualität und nicht der Preis: Die Stadt stellt zunächst Anforderungen und Kriterien auf, die sie auf einer Fläche erfüllt haben möchte.

Wenn der Gemeinderat diese Vorgaben beschlossen hat, können interessierte Investoren oder Privathaushalte passende Konzepte erarbeiten und als Bewerbung einreichen. Anhand der vorab festgelegten Bewertungskriterien kann ein Auswahlgremium somit diejenigen Konzepte bestimmen, die am besten zu den Anforderungen der Stadt passen. 

Dieses Instrument kommt auch bei  Baugemeinschaften zum Einsatz.

Durch Potenzialanalyse Wohnen (PAW) hat die Fachverwaltung in den Jahren 2019 bis 2021 weitere Flächen im Stadtgebiet identifiziert, die für eine Wohnbebauung in Frage kommen. Eine Liste mit 16 ausgewählten Entwicklungsbereichen aus der PAW hat der Gemeinderat im Juli 2021 zur Entwicklung bestätigt. Die Verwaltung arbeitet daran, auf ausgesuchten Flächen kurzfristig mehr Wohnraum in Zusammenarbeit mit den Eigentümerinnen und Eigentümern herzustellen.

Auf Basis von Kartendaten hat das Büro bechtoldkrass space&options im Auftrag der Verwaltung das gesamte Stadtgebiet nach geeigneten Flächen für mehr Wohnraum untersucht. Ziel war es, Grundstücke zu ermitteln, die im Vergleich zu ihrem direkten Umfeld nicht vollständig ausgenutzt sind und sich für Wohnbebauung eignen. Durch diese zahlenbasierte Analyse konnten theoretische Flächen identifiziert werden, die für eine planerische Bearbeitung gut geeignet sind:

Grundstücke, die für eine Bebauung ungeeignet waren, werden so neu geordnet, dass ein Vorhaben auf ihnen verwirklicht werden kann. Die Bodenordnung ist ein Regelinstrument, um Flächen und Grundstücke für eine geplante Bebauung neu zu strukturieren. Das Verfahren nennt sich Umlegung. Oft handelt es sich um lang und schmal geschnittene landwirtschaftliche Grundstücke, die durch eine Umlegung in Straßen und bebaubare Flächen umgestaltet werden.

Der Wert des Bodens steigt durch die Bauleitplanung, wovon die Eigentümer profitieren. Die Beteiligten bringen öffentliche Verkehrs‐ und Grünflächen für die neue Planung gemeinsam auf.

Mittels einer repräsentativen Umfrage sowie Expertengesprächen hat das Statistische Amt in Zusammenarbeit mit dem Amt für Stadtplanung und Wohnen untersucht, wie sich der Wohnungsbedarf bis 2030 unter bestimmten Voraussetzungen entwickelt.

Die Analyse geht auf die Wechselwirkungen von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt ein und unterscheidet hinsichtlich verschiedener Zielgruppen und Wohnungsmarktsegmente. Die Ergebnisse liefern eine Prognose und gute Grundlage für die Ausrichtung der städtischen Wohnungs‐ und Baupolitik.

Der vollständige Bericht ist als Themenheft Nr. 2/2022 beim Statistischen Amt zum Preis von 11 Euro (zuzüglich 1,60 Euro Versand), Telefon 0711 216−98587, E‐Mail:  komunisstuttgartde erhältlich.